Vermieterwechsel per Formularklausel kann zulässig sein

In einer bereits am 09.06.2010 verkündeten, jetzt veröffentlichten Entscheidung (Az: XII ZR 171/08) hat der Bundesgerichtshof sich mit der Zulässigkeit von formularmäßigen Klauseln beschäftigt, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen. Nach Auffassung der Richter stellen solche Klauseln nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Wenn der Mieter – wie regelmäßig bei gewerblichen Mietverträgen – Unternehmer ist, ist vielmehr eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung des Einzelfalls vonnöten.

Im entschiedenen Fall hatten die Parteien unter Einsatz eines formularartigen Vertragsmusters des Vermieters folgende Regelung getroffen:

„Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“

Hiervon machte der Vermieter später Gebrauch. Der Mieter widersprach zwar der Übertragung des Mietvertrages, leistete aber weitere Zahlungen an die neue Vermieterin. Im Prozess wegen Zahlung rückständiger Miete, Ersatz von Renovierungskosten und Nachzahlung von Nebenkosten verteidigte sich die Mieterpartei mit der Unwirksamkeit der zitierten Klausel und bestritt die Aktivlegitimation der (ausgewechselten) Vermieterpartei.

Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, eine solche vorformulierte Vertragsübertragungsklausel sei jedenfalls bei einem – wie hier – zwischen geschäftserfahrenen Unternehmern geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume „nach den Umständen nicht so ungewöhnlich“, dass der Vertragspartner auf sie durch eine besondere Textgestaltung oder andere Hinweise aufmerksam gemacht werden müsse.

Auch halte die Klausel einer Inhaltskontrolle am Maßstab der §§ 307, 309 BGB stand. Insbesondere stellten formularmäßige Vertragsübertragungsklauseln im Rechtsverkehr zwischen Unternehmern nicht generell eine unangemessene Beteiligung im Sinne des § 307 BGB dar. Handle es sich – wie hier – um die Ermächtigung des Klauselverwenders zur Übertragung eines Mietvertrags, und sei der Geschäftspartner Unternehmer, sei vielmehr eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, die sich vorrangig an den vom BGH in ständiger Rechtsprechung aufgezeigten Kriterien zu orientieren habe.

Hiernach sei die Frage nach der Unangemessenheit einer der Vermieter formularmäßig zuerkannte Vertragsübertragung auf Dritte an eine Abwägung der Beteiligteninteressen zu knüpfen. Auf Vermieterseite sei ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübertragung zu erleichtern. Dem sei ein Interesse des Mieters entgegen zu halten, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Umso eher sei dieses Interesse zu beachten, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt werde. Es könne sich insbesondere aus der Rechtspersönlichkeit des bisherigen Vermieters, aber auch aus Besonderheiten der Vertragsgestaltung herleiten.