Reservierungen durch Makler: kein Geld, da kein Vorteil

BGH entscheidet über Zulässigkeit von "Reservierungsvereinbarungen" (III ZR 21/10 v. vom 23.09.2010)

Gerade mit unerfahrenen oder aus dem Ausland stammenden Wohnungskäufern schließen Makler häufig formularmäßige „Reservierungsvereinbarungen“ ab. Diese beinhalten typischerweise die Zahlung einer sogenannten „Reservierungsgebühr“ bereits bei Erteilung des Maklerauftrages. Kommt es zum Abschluss des von dem Makler vermittelten Kaufvertrags, so wird die „Reservierungsgebühr“ auf den Kaufpreis verrechnet bzw. verwendet. Kommt es dagegen nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, so beinhaltet die Vereinbarung, dass die „Reservierungsgebühr“ ganz oder teilweise als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) dem Makler zustehen soll. Aus Sicht der Makler sind solche Vereinbarungen probate Mittel, um für den manchmal nicht unerheblichen Aufwand bereits bei der Kontaktanbahnung und Vorstellung/Besichtigung gerade dann eine Vergütung zu erhalten, wenn der Käufer es sich doch noch anders überlegt - zumal in solchen Wohnungskauffällen die gewöhnliche, erfolgsabhängige Provision wegen niedrigen Kaufpreises zumeist dürftig ausfällt. „Reservierungsvereinbarungen“ waren auf den Wohnungsmärkten der großen deutschen Städte, vor allem Berlin, vor einigen Jahren gang und gäbe, als eilige Privatkäufer auf der Suche nach günstigen Kleinanlageobjekten auf den deutschen Markt stürmten.

Zumindest an der AGB-rechtlichen Wirksamkeit solcher Vereinbarungen bestanden - nicht nur bei Auslandskunden - schon immer erhebliche Zweifel. In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung vom 23.09.2010 (- III ZR 21/10 -) hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt die Unwirksamkeit von Vereinbarungen wie der oben dargestellten allgemein klargestellt.

Die Klausel über die „Reservierungsgebühr“ unterliege gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Inhaltskontrolle. Davon ausgenommen seien nur Bestimmungen über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung einschließlich Vereinbarungen über das zu erbringende Entgelt, insbesondere, soweit sie dessen Höhe betreffen. Die „Reservierungsvereinbarung“ erweise sich als bloße Nebenabrede zur eigentlichen Maklervereinbarung, sodass die insoweit getroffene „Nebenentgeltregelung“ kontrollfähig sei.

Die Inhaltskontrolle führe hier zu der Feststellung einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB. Die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsentgelts bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages gehe über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Maklers hinaus. Das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung sei nicht angemessen berücksichtigt. Letztlich stelle die Klausel nur den Versuch des Maklers klar, sich für den Fall des Scheiterns der - die Hauptleistung darstellenden - Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine (erfolgsunabhängige) Vergütung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet sei, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergäben oder seitens des Maklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei. Ein nennenswerter Nutzen liege in der Reservierung schon deshalb nicht, da allein durch die Abrede zwischen Kunde und Makler der Verkäufer nicht gehindert sei, das Objekt anderweitig zu veräußern. Die von dem Makler angebotene „Verzichtsleistung“ könne daher für den Kunden keinen Vorteil haben, der die Zahlung einer Reservierungsvergütung rechtfertige.

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