Verlust des Provisionsanspruchs eines Wohnungsvermittlers

Der Wohnungsvermittler (Immobilienmakler) verliert seinen Provisionsanspruch nach § 2  Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel nicht nur dann, wenn er selbst Verwalter der vermittelten Wohnung war, sondern auch dann, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.

Dies entschied am 02.10.2003 der BGH in einem Fall, in dem die bisherigen Eigentümer wegen einer schweren Erkrankung gehindert waren, sich um die Wohnung zu kümmern. Sie hatten eine Mitarbeiterin des späteren Vermittlers gebeten, die "Angelegenheit mit der Vermietung" zu übernehmen. Dieser war die Mitarbeiterin über mehrere Monate unentgeltlich nachgekommen. Das bereits reicht nach dem BGH aus, den Provisionsanspruch zu verlieren.

Die klagenden Erwerber der Immobilie können hiernach vom Immobilienmakler die Rückzahlung der von ihnen entrichteten Vermittlungsprovision nebst Zinsen verlangen (§ 5  Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i.V.m. § 812  Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB), denn der Makler hatte die von den Klägern geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2  Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2  Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist.

Im entschiedenen Fall sei der Makler bezüglich der im Streitfall vermittelten Wohnung als Verwalter im Sinne des § 2  Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG anzusehen. Zwar hatte er nicht selbst – bspw. durch seine Geschäftsführung - die Verwaltung der Wohnung inne. Verwalter der Wohnung sei aber die Mitarbeiterin gewesen. Dass diese aus uneigennützigen Motiven gehandelt und weder sie noch der Makler ein Entgelt von den Voreigentümern erhalten hatten, sei unerheblich.

Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, dass der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch in der Regel auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete (vgl. LG Flensburg ZMR 1994, 20 und AG Köln ZMR 1993, 22, jeweils zu § 2  Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG).

Wie der BGH (Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394 m.w.N.) bereits an anderer Stelle ausgeführt hat, bezweckt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2  Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, dass ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner darin, dass Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden.

Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung wird aber nach Auffassung des BGH nur dann zuverlässig erreicht, wenn - über die Fälle der rechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung (§ 2  Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 WoVermittG) hinaus - die Wohnungsverwaltung durch den Gehilfen des Wohnungsvermittlers grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die Verwaltung durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versuchen, den Provisionsausschluss nach § 2  Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG zu umgehen, nicht wirksam gegengesteuert werden.

Aus der Sicht des Wohnungssuchenden ist der Wohnungsvermittler bereits dann Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe die Verwaltung innehat; sie stehen für den Wohnungssuchenden auf einer Seite.

Verfasser RA & StB Andreas Jahn

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