Die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB – Grundsätzlich kein Anspruch auf Einräumung gegenüber Dritten

Gemäß § 648 Abs. 1 S. BGB kann der Unternehmer eines Bauwerkes für seine Forderungen aus dem Werkvertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Eine derartige Sicherung der Werklohnforderung des Unternehmers setzt damit grundsätzlich voraus, dass der Auftraggeber Eigentümer des Grundstückes ist, auf dem der Unternehmer seine Werkleistungen erbringt.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18.12.2014 (VII ZR 139/13) hierzu festgestellt, dass § 648 BGB dem Unternehmer jedoch grundsätzlich keinen Schutz davor gewährt, dass der Auftraggeber das Baugrundstück nach Auftragserteilung an einen Dritten veräußert und damit die von § 648 BGB geforderte Identität zwischen Auftragnehmer und Grundstückseigentümer auflöst.

1. Der Fall:

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war ein Auftragnehmer zur Ausführung diverser Werkleistungen in Eigentumswohnungen beauftragt worden, welche im Eigentum der Auftraggeberin standen. Nachdem der Auftragnehmer zahlreiche Teilleistungen erbracht und diese mit Abschlagsrechnungen gegenüber der Auftraggeberin zum Ausgleich gefordert hatte, veräußerte die Auftraggeberin die Eigentumswohnungen an ihren eigenen Geschäftsführer. Während der Auftragnehmer die ursprüngliche Auftraggeberin auf Zahlung des noch ausstehenden Werklohnes in Anspruch nahm, begehrte der Auftragnehmer gegenüber dem neuen Eigentümer, dem Geschäftsführer der Auftraggeberin, die Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung dieser Werklohnforderung.

2. Die Vorinstanzen und ihre Entscheidungen:

Das erstinstanzlich angerufene Landgericht gab dem Begehren des Auftragnehmers statt und erachtete den gegen den Geschäftsführer der ursprünglichen Auftraggeberin gerichteten Anspruch auf Einräumung der Bauhandwerkersicherungshypothek für begründet.

Die hiergegen gerichtete Berufung hatte aus Sicht des beklagten Geschäftsführers keinen Erfolg. Das Oberlandesgericht wies die Berufung zurück und führte in seinem Zurückweisungsbeschluss zur Begründung aus, dass sich der Geschäftsführer und nunmehrige Eigentümer gegenüber dem Auftragnehmer so behandeln lassen müsse, als sei er selbst ursprünglicher Besteller der Werkleistung gewesen. Denn die von dem Geschäftsführer getroffene Entscheidung zum Erwerb der Eigentumswohnungen habe maßgeblich dessen eigenem wirtschaftlichen Interesse gedient. Ferner habe er als Geschäftsführer auch in rechtlicher sowie in wirtschaftlicher Hinsicht die ursprüngliche Auftraggeberin beherrscht. Schließlich vertrat das Oberlandesgericht davon die Auffassung, dass der seitens des Geschäftsführers gezahlte Kaufpreis für die Wohnungen untersetzt gewesen sei und wertete dies gar als weiteres Argument dafür, dass das gegenüber dem Geschäftsführer begehrte Sicherungsverlangen nach § 648 BGB durchgreifen müsse.

3. Das Urteil des Bundesgerichtshofs:

Dem Vorstehenden schloss sich der Bundesgerichtshof nicht an.

Konsequent vom Wortlaut des Gesetzes ausgehend stellte der Bundesgerichtshof fest, dass sich der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB grundsätzlich (nur) gegen den Besteller der Werkleistung richte und dieser zugleich Eigentümer des Grundstücks sein müsse, auf dem die Werkleistung erbracht werde. Dieser gesetzliche Tatbestand war im Hinblick auf den Geschäftsführer jedoch nicht erfüllt. Weder sei der Geschäftsführer jemals Auftraggeber gewesen, noch sei er im Zeitpunkt der Beauftragung Grundstückseigentümer gewesen.

Weiter stellte der Bundesgerichtshof fest:

„Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat.“

Im Ergebnis musste aus Sicht des Bundesgerichtshofes der Anspruch des Auftragnehmers gegenüber dem neuen Grundstückseigentümer auf Einräumung einer Sicherungshypothek daher ausscheiden.

4. Fazit:

Veräußert der Auftraggeber nach Auftragserteilung sein Grundstück, auf dem die beauftragten Werkleistungen auszuführen sind, an einen Dritten, scheidet der gesetzliche Sicherungsanspruch des Auftragnehmers nach § 648 BGB zur Sicherung seiner Werklohnforderung für bereits erbrachte Werkleistungen qua Gesetz aus. Dies gilt sowohl gegenüber dem ursprünglichen als auch gegenüber dem neuen Grundstückseigentümer, welcher weder Auftraggeber noch Eigentümer im Zeitpunkt der Auftragserteilung war.

Kurzum: Mit Veräußerung des (Bau-)Grundstückes geht dem Auftragnehmer der Anspruch nach § 648 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich „verloren“.

Allerdings: Der Bundesgerichtshof schließt die Inanspruchnahme des Dritten/neuen Eigentümers auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nicht für jede Fallkonstellation aus. Der Bundesgerichtshof weist vielmehr explizit darauf hin, dass eine Inanspruchnahme des Grundstückserwerbers auf Einräumung einer Sicherungshypothek dann in Frage kommen könnte, wenn der Erwerber gegenüber dem Auftragnehmer (vorsätzlich) sittenwidrig schädigend handele. Dies könne wiederum dann angenommen werden, wenn der Erwerber das Grundstück in vorsätzlichem Zusammenwirken mit dem ursprünglichen Auftraggeber oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht auf Seiten des Auftraggebers erwerbe. Auch für den Fall der Grundstücksveräußerung lässt der Bundesgerichtshof für den Auftragnehmer somit „ein Türchen offen“.