Erhöhung einer Kaution als Bedingung einer Mietvertragsfortführung

In der mietrechtlichen Praxis ist es üblich, dass Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses eine Mietsicherheit stellen. Rechtliche Grundlage dieses Vorgehens ist die Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB. Dort ist vorgesehen, dass der Mieter im Rahmen eines Mietvertrags dazu verpflichtet werden kann, „für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten“. In ihrer Höhe ist die Mietsicherheit, auch Kaution genannt, bei Wohnraummietern auf drei Nettokaltmieten beschränkt. Entsprechend der getroffenen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien kann die Mietsicherheit als Barkaution, in Form eines verpfändeten Sparbuchs, einer Bürgschaft oder einer Kautionsversicherung erbracht werden. Wird eine zu hohe Mietsicherheit gefordert und gestellt, so ist der Vermieter verpflichtet, die überschießende Sicherheit freizugeben. Eine Befriedigung des Vermieters aus der überhöhten Sicherheit ist unzulässig.

Aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/12 – geht nunmehr hervor, dass die Kappungsgrenze des § 551 Abs. 1 BGB (drei Nettokaltmieten) dann unbeachtlich wird, wenn ein Mieter im Laufe eines bestehenden Mietverhältnisses in einer Höhe mit Mietzahlungen in Verzug gerät, die den Vermieter zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung berechtigen würde. Erklärt der Vermieter in einem solchen Fall, dass er nur dann bereit sei, sich aus einer bei Mietbeginn gestellten Kaution zu befriedigen, wenn zugleich ein Dritter eine Bürgschaftserklärung unterzeichne, die sich einschränkungslos auf alle Forderungen aus dem Mietverhältnis erstrecke, so kann sich der Vermieter später auch wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis an den Bürgen wenden, die einen Betrag von drei Monatsnettokaltmieten übersteigen.  

Zur Begründung seiner Rechtsansicht zu § 551 Abs. 1 BGB führt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 10. April 2013 aus, dass sich die eigentlich dem Schutz des Mieters dienende Vorschrift des § 551 Abs. 1 BGB zu dessen Nachteil auswirken würde, wenn man dem Vermieter einen Anspruch auf Stellung einer höheren Kaution versagen und sich dieser deshalb gehalten sehen würde, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs zu kündigen.    

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. April 2013 gibt Anlass, krankende Mietverhältnisse vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung daraufhin zu überprüfen, ob den Interessen des Vermieters auch durch eine Erhöhung der ihm zur Verfügung stehenden Kaution Rechnung getragen werden kann. Zugleich zeigt das Urteil, dass die Forderung mehrerer Mietsicherheiten bei Mietbeginn (z.B. Stellung einer Barkaution in Höhe dreier Monatsnettokaltmieten und gleichzeitige Stellung einer unbegrenzten Elternbürgschaft) nicht nur risikobehaftet, sondern bei einem zeitnahen Handeln des Vermieters im Falle eines Zahlungsverzugs des Mieters oftmals auch unnötig ist.