BGH: Mängelbeseitigungsanspruch und Opfergrenze

Im Zusammenhang mit dem Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels der Mietsache kann sich die Frage stellen, bis zu welcher Höhe dem Vermieter Aufwendungen zumutbar sind. Der BGH hat sich mit dieser Frage im Rahmen einer Entscheidung vom 21.04.2010 – VIII ZR 131/09 – befasst und erneut festgestellt, dass der Anspruch des Mieters endet, wenn der zum Zwecke der Mängelbeseitigung erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ des Vermieters überschreitet. In diesem Sinne dürfe zwischen dem geforderten Instandsetzungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparaturmaßnahmen für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits kein krasses Missverhältnis entstehen. Ob dies der Fall sei, sei durch eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln.

Der Sachverhalt der Entscheidung:

Die Klägerin ist seit dem Jahr 1988 Mieter eines Einfamilienhauses in Dresden. Der Verkehrswert des Hauses liegt bei etwa 28.000,00 €. In Ansehung diverser Risse, die sich in den Innen- und Außenwänden der Immobilie gebildet hatten und aufgrund weiterer Mängel forderte die Klägerin von der beklagten Vermieterin einen Kostenvorschuss für die Durchführung etwaiger Reparaturen. Die zu erwartenden Sanierungskosten bezifferte die Klägerin auf einen Betrag von 47.500,- €. Die Beklagte ging von mindestens doppelt so hohen Kosten aus.

Im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens hat das AG Dresden die Klage abgewiesen. Das LG Dresden gab der Klage in der Berufungsinstanz statt. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Klägerin gemäß § 536 a BGB Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten habe.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des LG Dresden im Rahmen der Revision aufgehoben und die Sache zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts zurückverwiesen. Der achte Zivilsenat führt zur Begründung seines Urteils zwei Dinge aus:

1.   Ein Vorschussanspruch des Mieters bestehe immer dann nicht, wenn eine von ihm beabsichtigte Instandsetzungsmaßnahme zwecklos, d.h. nicht nachhaltig, sei. In einem solchen Fall sei die fragliche Maßnahme ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536 a Abs. 2 BGB.

Im vorliegenden Fall müsse das LG Dresden aufklären, was die Ursache der in Frage stehenden Mängel, insbesondere der Rissbildung in den Wänden des Hauses ist und ob die von der Klägerin beabsichtigten Maßnahmen zu einer nachhaltigen Mängelbeseitigung geeignet sind.

2.   Die Verpflichtung eines Vermieters zur Mängelbeseitigung ende dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ überschreite. Wann sich Sanierungsaufwendungen nicht mehr im Rahmen der „Opfergrenze“ halten, müsse von Fall zu Fall wertend, unter Würdigung aller Umstände, festgestellt werden. Es dürfe kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.

Da das LG Dresden im Rahmen der Berufung davon ausgegangen war, dass sich die Beklagte nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht auf eine Unzumutbarkeit berufen könne und diese Annahme, so der BGH, nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen nicht gerechtfertigt war, müssen die Umstände des Einzelfalls, welche der Bewertung einer Unzumutbarkeit zugrundezulegen sind, nachfolgend vom LG Dresden ermittelt werden.