Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung

Unter dem 14.07.2010 hat der für Wohnraummietverhältnisse zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein Vermieter bei einer sogenannten „kalten“ Wohnungsräumung verschuldensunabhängig haftet.

Die Entscheidung gibt weiteren Anlass, vor der Entfernung von Einrichtungsgegenständen aus einer nicht mehr genutzten Wohnung einen Räumungstitel bei dem zuständigen Amtsgericht zu erwirken.

Der Sachverhalt:

Zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreites bestand ein Mietverhältnis über zu Wohnzwecken genutzte Flächen. Der Kläger als Mieter der Wohnung war ab dem Monat Februar 2005 für mehrere Monate unbekannten Aufenthaltes. Die Verwandten des Klägers hatten diesen als vermisst gemeldet. In Ansehung rückständiger Mieten für die Monate März und April 2005 kündigte die Beklagte das mit dem Kläger bestehende Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie sodann die Wohnung und nahm diese in Besitz. Einen Teil der Wohnungseinrichtung lagerte die Beklagte ein. Einen anderen Teil des Mobiliars entsorgte sie.

Entgegen der Vermutung der Beklagten tauchte der Kläger geraume Zeit später wieder auf. In Anbetracht der durchgeführten Räumung machte er gegenüber der Beklagten einen Schadenersatzanspruch in Höhe eines Betrages von etwa 62.000,00 € geltend. Zur Begründung des Ersatzanspruches führte der Kläger aus, dass im Zuge der Räumung Einrichtungsgegenstände abhanden gekommen, beschädigt und verschmutzt worden seien.

Die Entscheidung:

Unter Aufhebung der Entscheidungen des zuständigen Amts- und Landgerichts hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs festgestellt, dass ein Schadenersatzanspruch des Klägers dem Grunde nach besteht.

Die durch einen gerichtlichen Räumungstitel nicht gedeckte Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stelle eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters in Folge einer Kündigung entfallen sei, liege es in der Verantwortung des Vermieters, bei dem zuständigen Amtsgericht einen Titel auf Räumung der Mietflächen zu erwirken. Eine entsprechende Klage sei ggf. im Wege der öffentlichen Zustellung zu bewirken.

Übe ein Vermieter im Wege einer sogenannten „kalten“ Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, sei er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz eines daraus entstandenen Schadens verpflichtet. Ein entsprechender Schaden könne insbesondere in einer Beschädigung des Inventars des Mieters oder einem Abhandenkommen von Wohnungseinrichtungsgegenständen liegen. Den Vermieter treffe dann, wenn er eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nehme, nicht nur eine Obhutspflicht für darin befindliche Gegenstände. Er sei auch gehalten, ein Bestandsverzeichnis aufzustellen und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände festzustellen. Komme er diesen Verpflichtungen nicht in ausreichendem Maße nach, müsse er im Streitfall die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände im Rahmen der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien und in diesem Zusammenhang beweisen, dass die von dem Mieter angeführten Einrichtungsgegenstände einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

Nachdem die Höhe des Schadenersatzanspruches des Klägers zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreites umstritten war, wurde die Angelegenheit zur weiteren Verhandlung an das zuständige Landgericht zurückverwiesen.