Betriebskostenabrechnungen in gemischt genutzten Objekten

Unter dem 11. August 2010 hat sich der Bundesgerichtshof erneut mit der Frage befasst, wie eine Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Objekten gestaltet sein muss. Die Entscheidung ist in mehrfacher Hinsicht beachtenswert. So hat sich der 8. Zivilsenat zum einen mit der Frage befasst, ob ein fehlender Vorwegabzug einen formellen oder einen materiellen Abrechnungsmangel darstellt. Zum anderen befasst sich die Entscheidung mit der Beweislastverteilung innerhalb eines Zahlungsrechtsstreites.

Dem Urteil vom 11. August 2010, welches in der NJW 2010, 3363 ff. abgedruckt ist, lassen sich folgende Grundsätze entnehmen:

▪    Soweit die Mietvertragsparteien keine besonderen Abreden getroffen haben, ist eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:

     –    eine Zusammenstellung der Gesamtkosten

     –    die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung des bzw. der Verteilungsschlüssel

     –    die Berechnung des Anteils des Mieters

     –    der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

▪    Erachtet der Vermieter einen Vorwegabzug für erforderlich, so muss dieser Abzug aus der Abrechnung selbst für den Mieter erkennbar sein. Die umzulegenden Kosten dürfen nicht vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden.

▪    Verteilungsschlüssel, die aus sich heraus verständlich sind, wie z.B. der Flächenmaßstab, müssen vom Vermieter nicht erörtert werden.

▪    Im Rahmen einer Zahlungsklage trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, dass durch eine gewerbliche Nutzung von Teilflächen des Mietgegenstandes erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen. Ein pauschaler Hinweis auf einen erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder die Heranziehung in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesener Durchschnittskosten genügt nicht.