Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung II

Am vergangenen Mittwoch ist eine weitere Entscheidung des für Wohnraummietverhältnisse zuständigen 8. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Frage der Zulässigkeit einer Mietminderung wegen Flächenunterschreitung ergangen. Im Rahmen seiner Entscheidung vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 – hat der Senat ausgeführt, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % dann nicht in Betracht komme, wenn die Parteien in dem Vertrag ausdrücklich festgelegt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht der Feststellung des Mietgegenstandes dient.

Der Sachverhalt der Entscheidung:

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in Potsdam, welche von der Beklagten bewohnt wird. Zur Wohnungsgröße heißt es in § 1 des Mietvertrages:

     „vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Feststellung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Mit der Klage verlangte der Kläger von der Beklagten die Zahlung rückständiger Mieten sowie die Erbringung eines Nachzahlungsbetrages aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Beklagte berief sich im Verfahren wegen einer Flächenunterschreitung auf ein Recht zur Mietminderung. Sie führte insoweit an, dass die tatsächliche Größe der Wohnung nur 41,63 m² betrage. Das Amtsgericht Potsdam hatte auf der Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m²  festgestellt.

Während das Amtsgericht Potsdam mit Urteil vom 6. Oktober 2008 eine Mietminderung dem Grunde nach anerkannt hatte, wurde ein entsprechender Anspruch durch das Landgericht Potsdam unter dem 29. Oktober 2009 verneint.

Die Entscheidung:

Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist der Rechtsauffassung des Landgerichts Potsdam gefolgt und hat ein Recht der Beklagten zur Mietminderung abgelehnt. Zwar wurde die bisherige Rechtsprechung zur Mietminderung bei Wohnungsflächenunterschreitung (vgl. zuletzt BGH, Urteil v. 10.03.2010 – VIII ZR 144/09) bestätigt. Das Gericht führte jedoch aus, dass die Angabe der Größe der Mietwohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht, wie dies sonst regelmäßig der Fall ist, als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen sei. Die Parteien hätten vielmehr ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene, sondern sich der räumliche Umfang der Mietsache ausschließlich aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben solle. Bei einer solchen Vertragsgestaltung liege keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.

Anmerkung:

Mit seinem Urteil vom 10. November 2010 hat der Bundesgerichtshof einen Weg aufgezeigt, wie Mietminderungsansprüche eines Mieters wegen Flächenunterschreitungen verhindert werden können. In Ansehung der Entscheidung ist es, sowohl bei Wohnraummietverhältnissen wie auch bei gewerblichen Mietverhältnissen, ratsam, eine dahingehende Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, dass die benannten Flächenangaben nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen. Das Versehen der Flächenangabe mit dem Zusatz „ca.“ ist weiterhin nicht geeignet, um Minderungsansprüche auszuschließen.