Darlehen, die zur Finanzierung eines selbstgenutzten Familienheims aufgenommen werden, können steuerlich nicht genutzt werden. Wie es mithilfe einer Familienpersonengesellschaft oder auch einer einfachen Ehegattengesellschaft doch gehen kann, zeigt der BFH in einem aktuellen Urteil.

Der Fall

Die Eheleute M und F errichteten eine vermögensverwaltende Personengesellschaft mit dem Zweck der Vermietung eines bis dahin dem M alleine gehörenden Mietshauses. An der Gesellschaft war M zu 10% und F zu 90% beteiligt. M brachte das Mietshaus zusammen mit insgesamt sechs Darlehen – darunter zwei Bankdarlehen, die M zur Finanzierung eines selbstgenutzten Einfamilienhauses aufgenommen hatte – gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in die Gesellschaft ein. Für die Gesellschafterin F ging die Gesellschaft im Verhältnis des Verkehrswerts des Mietshauses zu den übernommenen Darlehen nebst Notarkosten von einem (teil-)entgeltlichen Geschäft aus, nahm entsprechende Abschreibungen vor und behandelte die Schuldzinsen aus den übernommenen Darlehensverbindlichkeiten als Werbungskosten.

Dem trat das Finanzamt entgegen und verneinte Anschaffungskosten, soweit diese auf die übernommenen Darlehen für das selbstgenutzte Einfamilienhaus erklärt wurden, und verweigerte insoweit den Schuldzinsenabzug. Die Verlagerung privat veranlasster Aufwendungen in den steuerlichen Bereich sei ein Gestaltungsmissbrauch. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Das sah der BFH (BFH-Urteil vom 18.10.2011, IX R 15/11) anders und gab den Eheleuten Recht.

Die Entscheidung des BFH

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Mieteinnahmen sind als Werbungskosten abzuziehen, wenn sie mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit zusammenhängen. Dazu gehören auch Schuldzinsen, wenn sie angefallen sind, um ein Vermietungsobjekt zu anzuschaffen oder herzustellen.

Welche Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 HGB. Anschaffungskosten, zu denen auch die Übernahme von Verbindlichkeiten des Veräußerers gehört, sind danach diejenigen Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben.

Wird ein Grundstück gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft mit Vermietungseinkünften eingebracht, liegen Anschaffungsvorgänge insoweit vor, als sich die Anteile der Gesellschafter an dem Grundstück gegenüber den bisherigen Beteiligungsquoten erhöht haben. Da F an der Gesellschaft zu 90% beteiligt ist, ist ihr das Miethaus auch insoweit zuzurechnen, und es liegt insoweit ein Anschaffungsvorgang vor. Spiegelbildlich sind auch 90% der übernommenen Verbindlichkeiten nunmehr der F zuzurechnen, so dass insoweit für sie Anschaffungskosten vorliegen. Damit sind für sie auch 90% der Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig.

Es kommt nicht darauf an, ob die Darlehen bei ihrer damaligen Aufnahme in den steuerrechtlich unerheblichen Bereich des Privatvermögens fielen, so dass Schuldzinsen daraus mangels Zusammenhangs mit einer Einkunftsart nicht abziehbar waren. Denn diese damalige Verknüpfung hat sich mit der Übernahme der Verbindlichkeiten durch die Gesellschaft gelöst. Werden diese Verpflichtungen mit der Folge eines Schuldnerwechsels übernommen (statt M schuldet nun die Gesellschaft Rückzahlung und Zinsen), so kommt es steuerrechtlich allein auf den Grund der Übernahme an. Liegt dieser Grund im steuerrechtlich bedeutsamen Bereich der Einkünfteerzielung, so liegt dort auch der Zweck der übernommenen Verbindlichkeiten.

Es geht – so der BFH – eben nicht um eine Verlagerung von privat veranlassten Aufwendungen, sondern um eine Überlagerung der Zwecksetzung des zunächst aus privaten Gründen aufgenommenen und verwendeten Darlehens durch einen neuen, nunmehr steuerrechtlich bedeutsamen Veranlassungszusammenhang, indem die Gesellschaft das Darlehen als Gegenleistung übernimmt und es bei ihr zu Anschaffungskosten für ein von ihr erworbenes und der F zu 90 % zuordenbares Grundstück wird.

Fazit:

Diese Entscheidung des BFH von höchster praktischer Relevanz eröffnet ein attraktives und zudem rechtssicheres Gestaltungsmodell im Bereich Vermietung und Verpachtung. Durch die Schaffung eines neuen Veranlassungszusammenhangs infolge der Einbringung in eine Familienpersonengesellschaft kommt es durch die Übernahme der Verbindlichkeiten, die der Finanzierung eines privat genutzten Wohnhauses gedient hatten, zu Anschaffungskosten der Personengesellschaft. Die Schuldzinsen können nunmehr abgezogen werden und es erhöht sich die AfA-Bemessungsgrundlage, ohne dass es dafür zu einem Liquiditätsabfluss bei den Eheleuten gekommen ist. Nutzbar ist das Modell für alle Eigentümer eines Mietobjekts, die entweder noch Kreditverbindlichkeiten für ein Familieneigenheims zu tragen haben oder aber zum Zwecke der Anschaffung oder Herstellung eines Familieneigenheims Kreditverbindlichkeiten aufnehmen müssen. Im Fall der noch anstehenden Anschaffung oder Herstellung sollte genau überlegt werden, welcher Ehepartner (zunächst) Eigentümer des Eigenheims und Kreditschuldner wird, um die Gestaltung über eine Familienpersonengesellschaft optimal nutzen zu können. In diesem letzten Fall ist allerdings Vorsicht angezeigt, denn hier könnte die Finanzverwaltung unter Verweis auf einen missbräuchlichen Gesamtplan den Hebel für einen Gestaltungsmissbrauch ansetzen.