Erstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren eine Reihe von Entscheidungen zur Frage der Unwirksamkeit mietvertraglicher Schönheitsreparaturklauseln erlassen. Hiernach sind unter anderem solche vorformulierten Vertragsbedingungen unwirksam, die

–   einen starren Fristenplan enthalten,

–   einen starren Abgeltungsplan ausweisen,

–   eine Farbwahlklausel zulasten des Mieters beinhalten,

–   eine Pflicht zur Vornahme von Arbeiten, die von § 28 IV 3 der II. BV nicht benannt werden, vorsehen

–   oder das Selbstvornahmerecht des Mieters ausschließen.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat vielfach dazu geführt, dass Wohnraummieter mit bereicherungsrechtlichen Wertersatzansprüchen an ihre Vermieter herangetreten sind (s. hierzu BGH, Urteil v. 27.05.2009 – VIII ZR 302/07). Dabei ist die Frage aufgekommen, ob diese Ansprüche der kurzen mietrechtlichen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache) unterliegen. Während das AG Berlin-Schöneberg dies im Rahmen eines Urteils vom 16. April 2010 (17b C 206/09) und das LG Berlin mit Urteil vom 11. März 2011 (63 S 277/10) bejaht haben, wurde die Frage vom Bundesgerichtshof bislang offen gelassen. Mit einem Hinweisbeschluss vom 31. Januar 2012 (VIII ZR 141/11) hat der Bundesgerichtshof nunmehr jedoch für Schönheitsreparaturklauseln mit starrem Fristenplan klargestellt, dass die für den Beginn der Regelverjährung (§§ 195, 199 BGB) erforderliche Kenntnis des Mieters von den den Erstattungsanspruch begründenden Umständen im Jahr 2004 mit der Veröffentlichung des Senatsurteils vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03) begonnen hat. Damit wurde in gewissem Maße Rechtssicherheit für alle betroffenen Vermieter geschaffen. Es verjähren – spätestens – zum Ende des Jahres 2012 alle Ersatzansprüche, die sich auf Aufwendungen beziehen, die bis zum Jahr 2009 erbracht wurden.