Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung aus gewerblichen/beruflichen Gründen

In den vergangenen Jahren hat sich der Bundesgerichtshof in einer Reihe von Entscheidungen mit der Frage auseinandergesetzt, ob und unter welchen Voraussetzungen zu Wohnzwecken vermietete Räumlichkeiten wegen eines aus gewerblichen oder beruflichen Gründen folgenden „Eigenbedarfs“ des Vermieters gekündigt werden können. Mit seinem Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11 – hat der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs seine bestehende, im Nachfolgenden skizzierte, Rechtsprechung bestätigt.

Die gesetzliche Grundlage für den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters findet sich in § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB. Dort heißt es:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“    

Unter den Begriff „benötigt“ fasst der Bundesgerichtshof sowohl einen Bedarf zu Wohnzwecken wie auch einen aus der gewerblichen bzw. beruflichen Tätigkeit des Vermieters, eines Familienangehörigen oder eines Angehörigen des Haushalts des Vermieters folgenden Nutzungsbedarf. Im Einzelnen bedeutet dies folgendes:

• Beabsichtigt der Vermieter, eine dem Mieter überlassene Wohnung nach dessen Auszug selber zu beziehen oder die Wohnung einem Familienangehörigen oder einem Angehörigen seines Haushalts zu Wohnzwecken zu überlassen, so ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses statthaft, wenn der Vermieter vernünftige Gründe darlegen kann, die seinen Wunsch nach einer Nutzung der betroffenen Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH VIII ARZ 4/87).

• Soll in der dem Mieter überlassenen Wohnung nach dessen Auszug ein Büro eingerichtet werden, welches der Vermieter, ein Familienmitglied des Vermieters oder ein Angehöriger des Haushalts des Vermieters zur Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit benötigt, liegt ebenfalls ein berechtigtes Interesse am Ausspruch einer ordentlichen Kündigung vor, wenn die Entscheidung auf nachvollziehbaren Erwägungen beruht (BGH VIII ZR 127/05 – Architektenbüro des Vermieters; BGH VIII ZR 330/11 – Anwaltskanzlei der Ehefrau des Vermieters).   

• Die beabsichtigte Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnsitz des Vermieters, eines Familienangehörigen oder eines Angehörigen des Haushalts des Vermieters kann eine Eigenbedarfskündigung dann rechtfertigen, wenn die Beweggründe des Vermieters (erhebliche Verkürzung des Arbeitswegs mit Schaffung einer angemessenen Schlafzeit und Ruhepausen, Fehlen einer anderweitigen freien Wohnung, etc.) das berechtigte Interesse des Mieters an einem Verbleib in der angestammten Wohnung überwiegen. Obgleich die Begründungspflicht des Vermieters in diesen Fallgestaltungen deutlich strenger ist wie in den Fällen einer beabsichtigten Nutzung der Wohnung zu Wohn- oder Gewerbezwecken, erachten die Gerichte eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich als statthaft.

• Der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung durch eine Kapitalgesellschaft (AG, GmbH, GmbH & Co.KG) oder eine Personengesellschaft (OHG, KG) ist nicht möglich, da ein solches Unternehmen bereits begrifflich Räume weder als Wohnung für sich noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen kann. Ein mit einer Kapital- oder Personengesellschaft bestehendes Wohnraummietverhältnis kann allerdings unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ordentlich gekündigt werden, wenn ein Bedarf eines Gesellschafters oder Mitarbeiters des Unternehmens an der Wohnung besteht, welcher den schutzwürdigen Interessen des Mieters vorgeht (BGH VIII ZR 210/10 – sog. Betriebsbedarf).

• Der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter den gleichen Voraussetzungen statthaft wie bei Einzelvermietern (BGH VIII ZR 231/08; BGH VIII ZR 2010/10; BGH VIII ZR 74/11). Maßgeblich ist insoweit, dass die GbR darlegen und im Streitfall beweisen kann, dass die Gesellschaft oder einer ihrer Gesellschafter ein nachvollziehbares, vernünftiges Interesse an einer eigenen Nutzung der betroffenen Wohnung hat.  

In der Vergangenheit wurde das Recht zum Ausspruch von Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR insbesondere im Zusammenhang mit der Begründung von Wohneigentum und einem aus § 577a BGB folgenden Kündigungsausschluss diskutiert (vgl. nur BGH VIII ZR 74/11). Diese Diskussion hat der Gesetzgeber zum Anlass genommen, die Bestimmung des § 577a BGB zu überarbeiten. Im Rahmen des geplanten Mietänderungsgesetzes sollen die Rechte des Mieters durch Einfügung eines § 577a Abs. 1a BGB weitergehend als bisher geschützt werden.