Die aktuelle Rechtsprechung zum Tritt- und Schallschutz in Mietwohnungen

Das Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus verläuft selten ohne Spannungen. In der Regel gibt es eine Vielzahl von Punkten, die zu Ärgernissen führen können. Ein in der anwaltlichen und gerichtlichen Praxis häufig vorkommender Streitpunkt sind Lärmbeeinträchtigungen. Die „Hellhörigkeit“ einer Wohnung ist ein Problem, das in vielen Fällen nicht bereits zu Beginn eines Mietverhältnisses festgestellt wird, sondern erst im Laufe der Zeit, etwa wenn sich die Belegung einer Nachbarwohnung ändert oder sich im Haus Nachwuchs eingestellt hat. Kann in einem solchen Fall keine gütliche Einigung zwischen den betroffenen Mietern gefunden werden, so kommt es irgendwann zum Ausspruch einer Mietminderung durch den sich gestört fühlenden Mieter gegenüber dem Vermieter. Nun stellt sich die Frage – muss der Mieter den bestehenden Zustand der Wohnung hinsichtlich dessen Schall- und Trittschutz hinnehmen oder kann er von seinem Vermieter eine Anpassung des Schall- und Trittschutzes an die aktuell geltenden Vorschriften verlangen. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu dieser Fragestellung in den vergangenen Jahren wiederholt Stellung genommen. Die letzte Entscheidung datiert vom 5. Juni 2013:

Im Ergebnis geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude, solange es keine andere (zulässige) vertragliche Abrede der Mietparteien gibt, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht (BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03; BGH; Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08). Dies bedeutet, dass Vermieter grundsätzlich nicht dazu verpflichtet sind, in ihrem Eigentum stehende Wohnungen in regelmäßigen Abständen oder im Falle einer Neuvermietung in Sachen Schallschutz auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. 

In seiner Entscheidung vom 5. Juni 2013 (VIII ZR 287/12) hat der Bundesgerichtshof im Weiteren dargelegt, dass aktuell geltende DIN-Normen selbst dann, wenn der Vermieter in einer Wohnung auf 12 % der Gesamtfläche den Estrich entfernen und erneuern lässt, nicht eingehalten werden müssen. Damit steht fest, dass kleine Instandsetzungsarbeiten in einer Mietwohnung zu keiner Verschärfung der Pflichten des Vermieters gegenüber dem unterhalb wohnenden Mieter nach § 535 Abs. 1 BGB führen. Welche absolute Grenze bei schallschutzrelevanten Umbauarbeiten zu beachten ist, bleibt allerdings offen.