Unliebsame Nachbarn

Konkurrenz belebt das Geschäft, heißt es. Im digitalen Zeitalter wird es jedoch bei wachsender Vielfalt der Angebote immer aufwendiger, sich von der Konkurrenz abzugrenzen und zugleich auf sich aufmerksam zu machen. Daher ist es heute sinnvoller denn je, Vorsorge gegen das Entstehen von Konkurrenz zu treffen, und zwar nicht nur im Netz, sondern auch im Umfeld der eigenen Geschäfts- und Praxisräume. Sind diese gemietet, dann bietet die vertragliche Vereinbarung einer Konkurrenzschutzklausel Absicherung dagegen, dass der Vermieter keine Räume im Mietobjekt einem Konkurrenten überlassen kann.

Vor unliebsamer Konkurrenz im Mietumfeld ist besser geschützt, wer im Vertrag eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart.

Nutzungszweck der Räume sollte im Vertrag eindeutig formuliert sein

Gesetzlich schuldet der Vermieter nur die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der überlassenen Räume aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; im Mietrecht des BGB sind keine speziellen Normen zum Konkurrenzschutz des Mieters vorgesehen. Jedoch ist allgemein anerkannt, dass aus der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters die Pflicht zum Schutz des Mieters – somit auch Konkurrenzschutz – selbst dann resultiert, wenn im Mietvertrag nichts hierzu vereinbart ist. Die aus Treu und Glauben hergeleitete Pflicht des Vermieters wird als „vertragsimmanenter Konkurrenzschutz“ bezeichnet. Was dessen Reichweite anbetrifft, so ist der Vermieter jedenfalls nicht dazu verpflichtet, jeden unliebsamen oder fühlbaren Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten (BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 – XII ZR 40/10, NJW 2012, 844; Urteil vom 07.12.1977 – VIII ZR 101/76, NJW 1978, 585). Nach den Umständen des einzelnen Falles ist abzuwägen, inwieweit, so der BGH, unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Entscheidend ist dabei, ob durch die Konkurrenzlage der vertragsgemäße Gebrauch der Räume mehr als nur unwesentlich erschwert wird. Dafür wiederum spielt eine wichtige Rolle, welcher Nutzungszweck für die Räume im Vertrag vereinbart ist. Lediglich allgemein gehaltene Formulierungen wie z.B. „zu Bürozwecken“ oder „zum Betrieb einer Arztpraxis“ führen hier kaum zum Ziel. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz setzt nämlich voraus, dass ein bestimmter, von dem Mieter verfolgter Geschäftszweck im Mietvertrag hervorgehoben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001 – 24 U 174/01). Nur wenn der Geschäftszweck klar ist, kann ein potentieller Konkurrent bestimmt werden.

Wenn der Mietvertrag den Konkurrenzschutz ausschließt

Häufig wollen sich Vermieter mit dieser Frage nicht auseinandersetzen und vereinbaren daher einen ausdrücklichen Ausschluss von Konkurrenzschutz im Mietvertrag. Die Frage nach der Wirksamkeit solch einer einseitig gestellten Mietvertragsklausel wird unterschiedlich beantwortet, ist jedoch von mehreren Gerichten bereits als zulässig bejaht worden (OLG Hamburg, ZMR 1987, 94; OLG Düsseldorf DWW 1992, 368). Dabei ist wichtig zu wissen, dass die Verletzung des Konkurrenzschutzes laut BGH (Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10, NJW 2013, 44) einen Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt und den Mieter zur Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen, Gewährleistungsrechten sowie Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter berechtigt. Als Mieter sollte man daher den mietvertraglichen Ausschluss von Konkurrenzschutz ablehnen. Wird eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart, muss man inhaltlich darauf achten, dass durch ausdrückliche Vereinbarung von Konkurrenzschutz der Rückgriff auf den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ausgeschlossen sein kann, zumindest ist dies umstritten (Anwendbarkeit bejahend KG Berlin, GuT 2005, 54; verneinend OLG Hamm, ZMR 1997, 581). Je nach gewählter Formulierung ist es denkbar und möglich, dass der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz seinem Inhalt und Umfang nach hinter dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zurückbleibt. Da vertragliche Abreden in der Regel vorrangig behandelt werden, sollte die verwendete Formulierung sorgfältig geprüft und gewählt werden, um hier später keine Nachteile zu erleiden.

Für die vertragliche Gestaltung oder für Fragen zu bereits vereinbarten Klauseln stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.