Steuerfalle „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“

Vermieter von Immobilien können Aufwendungen für Objekte nicht sofort als Werbungskosten abziehen, wenn es sich um reine Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall dürfen Ausgaben nur im Rahmen der regulären Abschreibung (AfA) – in der Regel gestreckt über 50 Jahre – berücksichtigt werden.

Erhaltungskosten hingegen können steuerlich sofort abgezogen werden. Aber Achtung: Das gilt nach dem Gesetz nicht, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und sie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Her-stellungskosten). Damit werden zum Nachteil des Steuerpflichtigen sofort abzugsfähige Erhaltungskosten in Herstellungskosten umqualifiziert.

Nach aktueller Rechtslage entstehen Eigentümern von Kapitalimmobilien steuerliche Nachteile, wenn sie zeitnah in die Modernisierung investieren.

Welche Maßnahmen sind betroffen?

Als Steuerschädlich wirken sich bauliche Maßnahmen aus, durch die Mängel oder Schäden beseitigt werden oder durch die das Gebäude in einen zeitgemäßen Zustand bzw. einen höheren Standard versetzt wird. Dazu zählen u.a. die

• Instandsetzung oder Erneuerung von Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, Fußbodenbelägen, Fenstern und Dach,
• energetische Fassadenverkleidung.

Ohne die gesetzliche Regelung wären das grundsätzlich sofort abziehbare Erhaltungskosten. Überschreiten diese Kosten die 15-Prozent-Schwelle, ist das steuerschädlich.

Was ist neu?

• Neuerdings sollen auch Maßnahmen in die 15-Prozent-Schwelle einbezogen werden, die von vornherein Herstellungskosten sind, also gar nicht erst umqualifiziert werden müssen. Die Folge: Durch diesen unsystematisch aufgeblähten Anwendungsbereich wird die steuerschädliche 15-Prozent-Schwelle viel schneller überschritten.
• Sanierungsmaßnahmen, um das Gebäude überhaupt erst bewohnbar oder vermietbar zu machen, waren schon immer nicht sofort abzugsfähig. Neuerdings sollen sie mit eigentlich unproblematischem Erhaltungsaufwand zusammenzurechnen sein. Auch dadurch wird die 15-Prozent-Schwelle viel schneller überschritten.
• Außerdem sollen nunmehr grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen (wie Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Fußböden oder Heizkörpern) miteingerechnet werden, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.
• Unklar bleibt, wie zukünftig mit nachträglich eingetretenen Schäden (z.B. zerbrochene Scheiben, Rohrbruch, Heizungsdefekt) zu verfahren ist. Aufwendungen zu deren Beseitigung stehen in keinem Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie und müssten grundsätzlich sofort abzugsfähig sein. Allerdings will der Bundesfinanzhof solche Aufwendungen nur noch dann ausnehmen, wenn die Schäden „mutwillig durch Dritte“ verursacht wurden.

Wie ermittelt sich die 15-Prozent-Schwelle?

Bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Objekt ist nicht mehr auf das gesamte Ge-bäude, sondern auf den jeweiligen Gebäudeteil abzustellen, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird (im Amtsdeutsch: „in verschiedenem Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen“).

Beispiel:

Anschaffung Wohn- und Geschäftshaus (Nutzungsanteile jeweils 50 Prozent) für 750.000 Euro, davon entfallend 500.000 Euro auf das Gebäude. Anschließende Renovierung des Ladenlokals für 50.000 Euro und der Wohnung für 10.000 Euro. Folge: Obwohl der Gesamtaufwand die 15%-Schwelle nicht überschreitet, ist der Sanierungsaufwand für das Ladenlokal (50.000:250.000=20 Prozent) nicht sofort abzugsfähig, sondern nur der auf die Wohnung entfallende Anteil (10.000:250.000=4 Prozent).

Ausnahme: Erstattung durch Dritte

Werden Kosten durch Dritte erstattet (bspw. Zuzahlungen des Mieters), mindert dies den steuerschädlichen Aufwand. Das eröffnet Gestaltungsspielräume.

Ausnahme vom 3-Jahres-Zeitraum

Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind alle Baumaßnahmen in den 3-Jahres-Zeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums „ausgeführt“ wurden. Die Maßnahmen müssen weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt sein. Das soll „ungerechtfertigte Gestaltungen“ (z.B. Hinauszögern des Abschlusses von Baumaßnahmen oder der Abnahme, verspätete Bezahlung) vermeiden. Aber auch danach besteht noch eine Restunsicherheit bis zum Ablauf des 5. Jahres, wenn eine steuerschädliche „Sanierung in Raten“ unterstellt wird.

Ungeklärt: Längerfristige Wartungsintervalle

Üblicherweise jährlich anfallende Aufwendungen (Bsp. Wartungsarbeiten) sind unschädlich. Ungeklärt ist, wie längerfristige Wartungsintervalle oder die aufwändige Wartung gebäude-technischer Einrichtungen (z.B. Aufzüge, Rolltreppen, Klima- und Lüftungsanlagen) oder der Austausch von Verschleißteilen im Zuge der Wartung zu behandeln sind. Erfolgen diese Wartungsarbeiten jährlich oder sind diese Maßnahmen erstattungsfähige Betriebskosten, sind sie wohl sofort abzugsfähig, ansonsten sind sie steuerschädlich.

Dürfen Kosten verschwiegen werden, um unter die 15-Prozent-Schwelle zu gelangen?

Im Normalfall freut sich das Finanzamt über „vergessene Kosten“, in diesem Fall jedoch wohl nicht. Hier zwingt die Pflicht zur wahrheitsgemäßen Darstellung des Sachverhalts in der Steuererklärung

Fazit:

Neben erheblichen Anwendungsschwierigkeiten führt die aktuelle Rechtslage zu seltsamen Konsequenzen:

• Belohnt wird, wer eine gekaufte Immobilie erst noch mindestens drei Jahre marode weitervermietet.
• Bestraft wird, wer sinnvolle Investitionen (bspw. eine energetische Sanierung) zeitnah vornimmt.

Ob das politisch vernünftig ist, steht auf einem anderen Blatt.

Auszeichnungen

• „Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuer­recht“
  (JUVE Handbuch Wirtschafts­kanz­leien 2022/2023)

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• „Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuer­recht“
  (JUVE Handbuch Wirtschafts­kanz­leien 2017-2021)