Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag: „Kieferorthopäde“ = „Zahnarzt“?

Das OLG Frankfurt/Main (Urteil vom 12.3.2018 – 2 U 111/17) hatte über die Anwendbarkeit einer Konkurrenzschutzklausel, die explizit die Vermietung an einen weiteren Zahnarzt oder Kieferchirurgen untersagte, auf einen Kieferorthopäden zu entscheiden.

Die Einzelfallentscheidung verdeutlicht, dass es nicht allein auf den Wortlaut einer Konkurrenzschutzklausel, sondern auch auf den Parteiwillen bei Vertragsabschluss ankommt. (Copyright: Cherries/stock.adobe.com)

Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag beinhaltete eine Konkurrenzschutzklausel dahingehend, dass der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters keine weiteren Praxisflächen an einen „weiteren Zahnarzt“ oder „einen Kieferchirurgen“ vermieten werde. Der Vermieter begehrte Feststellung, dass er durch die vorgenannte Konkurrenzschutzklausel nicht gehindert sei, Praxisflächen an einen Kieferorthopäden zu vermieten. Der Wortlaut der mietvertraglichen Konkurrenzschutzklausel beinhalte keinen Zustimmungsvorbehalt für Kieferorthopäden. Der Mieter, ein Zahnarzt, berief sich hingegen auf die Anwendbarkeit der Konkurrenzschutzklausel mit dem Argument, dass ein Kieferorthopäde begrifflich auch immer ein Zahnarzt sei. Erstinstanzlich wurde die Klage des Vermieters auf Feststellung vom Landgericht Frankfurt/Main zurückgewiesen. Die Berufung des Vermieters zum Oberlandesgericht Frankfurt/Main blieb ohne Erfolg.

Parteiwille ist in der Auslegung der Konkurrenzschutzklausel ebenso entscheidend wie der Wortlaut

Das OLG vertrat die Auffassung, bei der Auslegung der Konkurrenzschutzklausel sei nicht nur der Wortlaut, sondern vor allem der Wille der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich. Bei Vertragsabschluss habe der mietende Zahnarzt keine wie auch immer gearteten Konkurrenten in dem Mietobjekt dulden wollen, was auch höher qualifizierte Fachärzte eingeschlossen habe. Auch ein Kieferorthopäde sei als (Fach-) Zahnarzt aufgrund der notwendig vorangegangenen zahnmedizinischen Ausbildung ein möglicher Konkurrent des Mieters. Im Verhältnis zum Mieter könne ein Kieferorthopäde nicht daran gehindert werden, zahnärztliche Tätigkeiten auszuüben. Die vertraglich explizite Benennung eines Kieferchirurgen sei dahingehend auszulegen, dass grundsätzlich alle Zahnärzte und zusätzlich auch spezialisierte Kieferchirurgen der Praxis des Mieters ferngehalten werden sollen.

Die Einzelfallentscheidung des OLG Frankfurt/Main verdeutlicht, dass es nicht allein auf den Wortlaut einer Konkurrenzschutzklausel, sondern auch auf den Parteiwillen bei Vertragsabschluss ankommt, welcher im Wege der ergänzenden Auslegung zu ermitteln ist. Selbst wenn im Gewerbemietvertrag kein ausdrücklicher Konkurrenzschutz vereinbart sein sollte, würde den Vermieter eine aus Treu und Glauben hergeleitete Pflicht zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz treffen („vertragsimmanenter Konkurrenzschutz“). Der sog. vertragsimmanente Konkurrenzschutz verpflichtet den Vermieter nicht, jeden unliebsamen oder fühlbaren Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten (BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 – XII ZR 40/10, NJW 2012, 844; Urteil vom 07.12.1977 – VIII ZR 101/76, NJW 1978, 585). Nach den Umständen des einzelnen Falles ist abzuwägen, inwieweit, so der BGH, unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Entscheidend ist dabei, ob durch die Konkurrenzlage der vertragsgemäße Gebrauch der Räume mehr als nur unwesentlich erschwert wird. Dafür wiederum spielt eine wichtige Rolle, welcher Nutzungszweck für die Räume im Vertrag vereinbart ist. Lediglich allgemein gehaltene Formulierungen wie z.B. „zum Betrieb einer Arztpraxis“ führen hier kaum zum Ziel. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz setzt nämlich voraus, dass ein bestimmter, von dem Mieter verfolgter Geschäftszweck im Mietvertrag hervorgehoben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001 – 24 U 174/01). Nur wenn der Geschäftszweck klar ist, kann ein potentieller Konkurrent bestimmt werden.

Fazit:

Im vorliegenden Fall hätte der Vermieter bereits aus dem Nutzungszweck der Mietfläche als Zahnarztpraxis entnehmen können, dass jegliche weitere zahnärztliche Tätigkeit im Haus eine für den Mieter nicht hinzunehmende Konkurrenzsituation zur Folge hätte. Insoweit wurde die Feststellungsklage des Vermieters zu Recht zurückgewiesen.

Sollten auch Sie im Mietverhältnis einer Konkurrenzsituation ausgesetzt werden, sind wir Ihnen gerne mit Rat und Tat behilflich.