22.09.2004 -

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs gehören bei einem gewerblichen Grundstückshandel nicht nur diejenigen be- und unbebauten Grundstücke zum Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen, deren Veräußerung zur Annahme des gewerblichen Grundstückshandels geführt haben, sondern auch Objekte, die von vornherein eindeutig zur Veräußerung bestimmt waren. Bei Letzteren kommt es insoweit nicht auf einen zeitlichen Zusammenhang an.

In dem zu Grunde liegenden Urteilsfall hatte der Steuerpflichtige 15 Eigentumswohnungen auf einem Grundstück errichtet, von denen er acht in den ersten zwei Jahren veräußerte. Dieser Verkauf führte unstrittig zu einem gewerblichen Grundstückshandel.

Die verbleibenden sieben Wohnungen wurden vermietet. Nach neun beziehungsweise zehn Jahren verkaufte der Steuerpflichtige weitere drei Wohnungen. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung vertrat das Finanzamt nunmehr die Auffassung, die drei zuletzt veräußerten Eigentumswohnungen seien von Beginn an Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshandels gewesen und die durch die Veräußerung erzielten Gewinne als Einkünfte aus Gewerbebetrieb steuerbar. Die drei zuletzt veräußerten Wohnungen hätten von Anbeginn nur der Finanzierung des gesamten Objektes gedient. Hiergegen klagte der Steuerpflichtige.

Der Bundesfinanzhof hat die Sache zwar an das Finanzgericht zurückverwiesen. Nach seiner Auffassung erfolgte die Zurechnung der drei zuletzt veräußerten Wohnungen zum notwendigen Betriebsvermögen zu Unrecht. Es hätte eine Prüfung erfolgen müssen, ob die Veräußerung schon zum Zeitpunkt der Errichtung beabsichtigt war. Deutlich hat der Bundesfinanzhof jedoch Folgendes gemacht: Hätte von vornherein festgestanden, dass die Wohnungen zur Veräußerung „bestimmt“ seien, so hätte auch der Ablauf eines Fünf-Jahres-Zeitraums seit Erwerb nicht vor der Zuordnung der Objekte zum gewerblichen Grundstückshandel geschützt.

Hinweis: Die ständige Rechtssprechung geht davon aus, dass ein gewerblicher Grundstückshandel in der Regel dann angenommen werden kann, wenn der Steuerpflichtige eine bestimmte Anzahl an Wohnungen oder Häusern privat kauft oder baut, um diese innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs wieder zu veräußern. Ein enger zeitlicher Zusammenhang liegt vor, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Anschaffung und der Errichtung beziehungsweise des Verkaufs nicht mehr als fünf Jahre verstrichen sind und in diesem Zeitraum mindestens vier Objekte veräußert wurden. Der Fünf-Jahres-Zeitraum stellt jedoch keine starre Grenze dar. Auch der Verkauf von Objekten innerhalb eines Zehn-Jahres-Zeitraums kann durchaus zur Steuerpflicht führen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine geringfügige zeitliche Überschreitung vorliegt oder aber eine größere Anzahl von Objekten veräußert wird (BFH-Urteil vom 5.5.2004, Az. XI R 7/02).

(Mitgeteilt von RA & StB Andreas Jahn)

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