„Wegen Corona geschlossen“ – und meine Miete?

Seitdem Geschäfte, Bars, Restaurants und andere Gewerbebetriebe mit Publikumsverkehr während des Corona-Lockdowns im Frühjahr dieses Jahres aufgrund behördlicher Anordnungen schließen mussten, beschäftigt unsere Mandanten – Vermieter ebenso wie Mieter von Gewerberäumen – die Frage, ob und inwieweit die vertragliche Verpflichtung zur Mietzahlung weiterbestehen kann, obwohl die Mietflächen nicht vertrags- und bestimmungsgemäß genutzt werden konnten oder können.

In laufenden und künftigen Konflikten um die Corona-bedingte Herabsetzung von Gewerbemiete so früh und so sachlich wie möglich das Gespräch mit der jeweils anderen Partei zu suchen (Copyright: ArtEvent ET/adobe.stock).

Grundsätzlich gilt: Das Risiko liegt beim Mieter…

Zur Erinnerung: Das Gesetz erlegt den Parteien bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen nur sehr geringe Grenzen auf. Es ist ohne Weiteres zulässig und absolut marktüblich, dass der Mieter die vereinbarte Miete auch dann zu zahlen hat, wenn alle Kunden ausbleiben, alle Mitarbeiter gekündigt haben, die Belieferung mit benötigten Waren unterbleibt oder ähnliche Ereignisse, die nicht im Einflussbereich des Vermieters liegen, eintreten. Genau hier liegt das Problem: nach den allermeisten Gewerbemietverträgen muss die Miete trotz Einstellung jeglichen Geschäfts- und Kundenverkehrs so lange weitergezahlt werden, wie die Festmietzeit andauert. Rechtlich gesehen, handelt es sich bei den durch Allgemeinverfügungen und Verordnungen umgesetzten Maßnahmen der Behörden gegen die COVID-19-Pandemie um Ereignisse, die grundsätzlich schon deshalb in den Einflussbereich des Mieters fallen, weil dieser, und nicht der Vermieter und Gebäudeeigentümer, Adressat der Maßnahmen ist.

…doch die Corona-Pandemie schafft eine Ausnahmelage

Ob diese, wie auch immer rechtlich gefestigte, Betrachtungsweise allerdings der Situation von Gewerbevermietern wie -mietern im Jahr 2020 gerecht zu werden vermag, lässt sich allerdings mit guter Begründung bezweifeln. Ein Ereignis wie die COVID-19-Pandemie nimmt in der Geschichte des deutschen Mietrechts eine einzigartige Dimension. Die Mietrechtsprechung hat sich bislang am ehesten mit den Folgen von Naturkatastrophen wie z.B. Hochwasser beschäftigt. Fraglich ist auch, ob die Situation während der beiden Weltkriege mit flächendeckender Zerstörung vermieteter Immobilien zum Vergleich herangezogen werden kann. Die Pandemie und die darauf ausgerichteten Maßnahmen verursachen seit Monaten die weitestgehende Beschränkung öffentlichen und sozialen Lebens, die Deutschland in Friedenszeiten jemals gesehen hat. Kann bei vernünftiger und lebensnaher Betrachtung die Verantwortung hierfür wirklich nur den Mieter treffen? Ist denn nicht notwendige Grundlage jeder gewerblichen Vermietung, dass objektiv ein Publikumsverkehr möglich ist, der überhaupt eine wie auch immer geartete gewerbliche Nutzung der Räume möglich macht?

Ex Bavaria lux? LG München I bejaht Minderungsrecht des Mieters…

Jetzt liegen erste Gerichtsurteile vor, die sich mit dem rechtlich ungewohnten Themenkomplex beschäftigen. In einem Urteil vom 22.09.2020 (Aktenzeichen: 3 O 4495/20, BeckRS 2020, 28189) hat das LG München I einem Möbelhändler, dessen gemietete Flächen von der Schließung im März/April 2020 betroffen waren, zumindest teilweise das Recht auf Mietkürzung zugesprochen. Unter Betrachtung von vier Entscheidungen des Reichsgerichts aus dem I. Weltkrieg, wonach das Verbot der Öffnung von Gastronomiebetrieben einen Mietmangel darstellt, diskutiert das Gericht, ob öffentlich-rechtliche Beschränkungen Mängel einer Mietsache sein können, wenn sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage des Mietgegenstands beziehen, und bejaht diese Frage, wobei es auf den vereinbarten Geschäftszweck ankommt und es sich bei der Beschränkung um eine grundsätzliche handeln muss. Die behördlichen Beschränkungen im Zuge der Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie fallen nach Ansicht der Münchner Richter nicht in den Risikobereich des Mieters. Ebenso wenig sollen Klauseln im Mietvertrag, nach denen der Mieter für die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der mietvertraglichen Nutzung verantwortlich sein soll, einschlägig sein, weil die Parteien bei dieser Regelung lediglich bau- oder arbeits(schutz)rechtliche Bestimmungen im Auge hatten. Ein generelles und unbeschränktes Minderungsrecht wird daraus freilich nicht hergeleitet, vielmehr sind für die Höhe der Minderung die individuellen Umstände ausschlaggebend. Im entschiedenen Fall wurden je nach Grad und Schwere der Beschränkung für den jeweils betroffenen Zeitraum 15%, 50% oder 80% Minderung der vereinbarten Miete anerkannt. Das LG München I sieht allerdings nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gestört (§ 313 BGB), da die Parteien die Folgen einer Pandemie und staatlicher Maßnahmen zu deren Eindämmung offenkundig nicht bedacht, so den Vertrag kaum geschlossen hätten und die Rechtsfolge (Herabsetzung der Miete) ohnehin die gleiche wäre.

…sed extra Bavariam nulla vita? LG Frankfurt am Main betont Verwendungsrisiko

Den gleichen Sachverhalt ganz anders beurteilt demgegenüber das LG Frankfurt am Main (Urteil vom 02.10.2020, Aktenzeichen 2-15 O 23/20, BeckRS 2020, 26613). Nach Ansicht der dortigen Richter liegt in der staatlich verordneten Schließung von Einzelhandelsverkaufstäten im Zuge der Corona-Epidemie kein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Gebrauchsbeschränkungen infolge hoheitlicher Maßnahmen können, so heißt es in dem Urteil, nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen, während Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, in dessen Risikobereich fallen. Auch wird, so die Entscheidung weiter, durch die Maßnahmen dem Vermieter der Gewerberäume die Gebrauchsgewährung nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB). Konnte der Mieter die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Verkaufsraum nutzen, so hat sich nach Ansicht des LG lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein der Mieter zu tragen hat; der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in Erfüllung der vertraglichen Hauptleistungspflicht in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt, und der Umstand, dass die beabsichtigte Nutzung nicht möglich war, liegt nicht an der Mietsache selbst. Und schließlich kann, so das Urteil, in dieser Situation ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Aspekt der Störung der Geschäftsgrundlage nur dann in Betracht kommen, wenn die Folgen für den Gewerberaummieter existenziell bedeutsam sind. Nach den vertraglichen Regelungen hat der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache zu tragen, also das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Diese Risikoverteilung schließt für den Betroffenen – abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt – regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Bei der Entscheidung spielt allerdings auch eine Rolle, dass der Zeitraum der Schließung letztlich nur etwa einen Monat betrug, der Mieter Kurzarbeit einführen und dadurch beträchtliche Einsparungen verbuchen, und hinterher die Geschäftstätigkeit ohne wesentliche Einschränkungen wieder aufnehmen konnte.

Und wie jetzt weiter?

Beide Entscheidungen bieten „unter Corona“ den Parteien von Gewerbemietverhältnissen in Streitsituationen um schließungsbedingte Mietkürzungen kaum belastbare Rechtssicherheit. Wie immer in derartigen Fällen wird das so bleiben, bis das erste Klageverfahren vor den Bundesgerichtshof nach Karlsruhe gelangt ist und dieser die Rechtsfragen entschieden hat. Bis dahin bleibt es aus unserer anwaltlichen Sicht vor allem anderen bei der Empfehlung, in laufenden und künftigen Konflikten um die Corona-bedingte Herabsetzung von Gewerbemiete so früh und so sachlich wie möglich das Gespräch mit der jeweils anderen Partei zu suchen, für die eine solche Lage ja ebenso neu und unerwartet ist. Dabei, wie bei allen anderen Rechtsfragen rund um „Corona und Gewerbemiete“, stehen wir als Ihre Berater gern zur Verfügung.