25.11.2005 -

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht im Sinne einer Überschusserzielungsabsicht vermutet. Eine Überprüfung im Wege einer Übschussprognose wird nur beim Vorliegen bestimmter Fallgruppen für erforderlich gehalten. So unter anderem bei der verbilligten Vermietung. Das heißt:

  • Werden weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete für das Vermietungsobjekt verlangt (bis einschließlich dem Veranlagungsjahr 2003: 50 Prozent), hat der Vermieter die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Aufwendungen für das Vermietungsobjekt sind nur insoweit zu berücksichtigen, als diese auf den entgeltlichen Teil entfallen.
  • Wird eine Miete vereinbart, die zwar mehr als 56 Prozent aber weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, ist eine Prognoserechnung für einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstellen. Damit hat der Vermieter nachzuweisen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Fällt die Prognose positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Kosten in voller Höhe abziehbar. Ergibt sich aus der Prognoseberechnung ein negatives Ergebnis, ist die Vermietung ebenso in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Und die Folge ist abermals, dass lediglich die Aufwendungen berücksichtigt werden können, die auf den entgeltlichen Teil entfallen.

Hinweis: Vermieter sollten deshalb überprüfen, ob der bislang vereinbarte Mietzins auch im Jahr 2006 die aufgestellten prozentualen steuerrechtlichen Hürden erfüllt. Die Überprüfung kann mit Hilfe eines Mietspiegels erfolgen, der sich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde bezieht. Liegt der bislang angesetzte Mietzins unter den dort angeführten Werten, könnte eine Mietanpassung in Erwägung gezogen werden. Diese ist allerdings nicht vorzunehmen, ohne zuvor zum einen ggf. spezielle Vereinbarungen im Mietvertrag und zum anderen die gesetzlichen Regelungen zum (Wohnraum-) Mietrecht zu beachten (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, Az. IV C 3 – S 2253 – 91/04).

Mitgeteilt von RA & StB Andreas Jahn

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Auszeichnungen

  • „Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuer­recht“
    (JUVE Handbuch Wirtschafts­kanz­leien 2017/2018)

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