Maklerrecht: BGH erhöht die Anforderungen an den Nachweis einer stillschweigenden Provisionsvereinbarung zwischen Makler und Käufer

Unzählige Rechtsstreite beschäftigten und beschäftigen die deutsche Gerichtsbarkeit, wenn es um nicht eindeutige und vor allem nicht schriftliche Provisionsvereinbarungen zwischen dem Käufer einer Immobilie und einem Makler geht. Mit seinem Urteil vom 22. September 2005 (III ZR 393/04) hat der 3. Zivilsenat des BGH einiges mehr an Klarheit für die Voraussetzung des Zustandekommens einer Provisionsvereinbarung zwischen Käufer und Makler geschaffen. Makler sind deshalb gut beraten, sich das Ur-teil genau anzusehen.

Der Fall:

Die beklagte Kaufinteressentin suchte ein Einfamilienhaus und setzte sich deshalb telefonisch mit dem klagenden Makler in Verbindung. Dieser wies die Beklagte auf ein unbebautes Grundstück hin, dass er dann gemeinsam mit der Beklagten besichtigte. Mit dem Verkauf dieses Objekts hatte die Grundstückseigentümerin den Makler beauftragt, der auch die weiteren Gespräche führte. Nach Abschluss des Kaufvertrages gerieten Käuferin und Makler darüber in Streit, ob vorab eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung getroffen worden war. Das OLG hatte der Klage auf Provisionszahlung noch mit der Begründung stattgegeben, es sei ein stillschweigender Maklervertrag zustande ge-kommen. Der BGH allerdings hob diese Entscheidung auf verwies auf den Rechtsstreit zu erneuten Verhandlung zurück.

Die Entscheidung:

Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran allerdings strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäft-lichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt.

Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus. Das gilt auch, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem von sich aus weitere Objekte offeriert.

Der BGH stellt darüber hinaus weiterhin klar, dass entgegen einer weit verbreiteten Meinung auch dann keine stillschweigende Provisionsvereinbarung zustande kommt, wenn der Kunde ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Maklers Kontakt zu diesem aufnimmt, um sich Objekte aus dessen „Bestand“ be-nennen zu lassen. Denn auch diesen Umständen liegt in der Objektangabe letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst wenn ihm bewusst ist, dass er insoweit Dienste eines Maklers entgegennimmt, mangels hinreichender An-haltspunkte für das Gegenteil damit rechnen darf, die Objekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben worden und mit diesem bestehe ein Makler-vertrag.

Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags.

Soweit der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine andere Rechtsauf-fassung entnommen werden könnte, hält der jetzt für das Maklerrecht allein zuständige 3. Senat des Bundesgerichtshofs hieran nicht mehr fest.

Hinweis: Auf der Grundlage dieser klärenden Rechtsprechung ist jedem Makler zu empfehlen, unmissverständlich auf die Provisionspflicht für den Käufer hinzuweisen. Dies kann der Makler wie folgt sicherstellen:

• Abschluss einer ausdrücklichen Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten;
• Ausdrücklicher Hinweis des Maklers im Exposé auf eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision;
• Schriftliche Dokumentation eines vom Interessenten erteilten provisionspflichtigen Suchauftrags.

Verfasser: RA Michael C. Gussone, RA & StB Andreas Jahn