Schädliche Darlehensvergabe bei mittelbarer Grundstücksschenkung

Im Rahmen der Vermögensnachfolge hat sich die mittelbare Grundstücksschenkung als beliebtes Gestaltungsmittel herausgebildet, um schenkungsteuerliche Bewertungsvorteile zu nutzen.

1. Ansatzpunkt der sog. „mittelbaren Grundstücksschenkung“ ist Folgender: Die bloße Zuwendung eines Kapitalbetrages würde schenkungsteuerlich mit dem Nennwert bewertet. Demgegenüber bemisst sich nach der noch geltenden Gesetzeslage eine Zuwendung exakt desselben Geldbetrages verbunden mit einer Auflage, hiermit ein ganz bestimmtes Grundstück zu erwerben, nach dem weitaus günstigeren Bedarfswert des betroffenen Grundstücks. Dieser Bedarfswert liegt i. d. R. bei gerade einmal 60 bis 70 % des Verkehrswertes des Grundstücks und damit deutlich unterhalb des zugewendeten Nennbetrages. Dadurch ist es möglich, bei der Übertragung ein und desselben Vermögenswertes erhebliche Schenkungsteuer einzusparen.

Nur muss – dies zeigt eine Entscheidung des BFH aus dem Jahre 2005 – die mittelbare Schenkung dann auch konsequent gestaltet sein. Eine Darlehensvergabe ist hierbei schädlich.

2. In dem von dem BFH am 29.06.2005 (Az.: II R 52/03, BStBl 2005 II S. 800) entschiedenen Fall konnten sich Schwiegereltern nicht dazu durchringen, ihrem Schwiegersohn den Geldbetrag für ein zuvor ausgesuchtes Grundstück direkt zu schenken. Stattdessen vollzogen sie zwei Schritte: Sie vergaben zunächst ein zinsloses Darlehen. Später verzichteten sie dann auf eine Darlehensrückzahlung.

Unglücklich ist der Ablauf schon deswegen, weil er zwei Zuwendungen beinhaltet:

1) zum einen die zinslose Nutzungsgewährung des Darlehensbetrages;

2) zum anderen den späteren Verzicht auf die Darlehensrückzahlung.

Dies löst folgende Konsequenzen aus:

Zu 1) Unentgeltlicher Nutzungsvorteil als Schenkung:
Schon mit seiner Entscheidung aus dem Jahre 2001 (BFH/NV 2001, S. 1122) hat der BFH festgehalten, dass eine niedrig verzinste oder zinslose Darlehensgewährung eine Schenkung im Umfang des unentgeltlichen Nutzungsvorteils beinhaltet. Nach § 15 BewG geht der Gesetzgeber von einem üblichen Zinssatz für eine Kapitalüberlassung i. H. v. jährlich 5,5 % aus. Eine Unterschreitung dieses Zinssatzes beinhaltet regelmäßig eine unentgeltliche Gewährung des Rechts, das als Darlehen überlassene Kapital zu nutzen. Damit ist die Zinslosstellung ein schenkungsteuerlicher Vorgang. Wird ein Geldbetrag als Darlehen zinslos überlassen, ist als schenkungsteuerrechtliche Bereicherung der nach den §§ 13, 14 BewG zu ermittelnde Kapitalwert anzusetzen.

Damit liegt im Umfang dieses Nutzungsvorteils zwar eine Schenkung vor. Hieraus kann aber keine mittelbare Grundstücksschenkung konstruiert werden.

Denn – so führt der BFH aus – selbst wenn die Darlehensgewährung zur Finanzierung des Erwerbs eines ganz bestimmten Grundstücks erfolge, würden dem Darlehensnehmer nur die Nutzungsvorteile in Form der über Jahre andauernden Zinslosigkeit zukommen und damit erst nach der Zahlung des Grundstückskaufpreises. Die Zuwendung der Nutzungsvorteile könne deshalb nicht mehr mittelbarer Teil des bereits abgeschlossenen Grundstückserwerbs sein.

Zu 2) Darlehensverzicht als Schenkung:
Der BFH verweist zunächst darauf, dass mit Blick auf den Darlehensbetrag als solchen – also den Tilgungsbetrag – für den Zeitraum der Darlehensgewährung keine Entreicherung bei den Darlehensgebern eintrete. Denn der Verpflichtung des Darlehensgebers zur Darlehensgewährung stehe die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Rückzahlung des Darlehens gegenüber.

Aber auch dem späteren Verzicht auf eine Darlehensrückgewähr als dem zweiten Schenkungsvorgang kann eine mittelbare Grundstücksschenkung nicht nachträglich entnommen werden. Zwar beinhaltet der Verzicht auf die Darlehensrückgewähr die unentgeltliche Zuwendung des Kapitalbetrages als solchen. Die mittelbare Grundstücksschenkung setzt aber voraus, dass der Schenker dem Bedachten den für den Grundstückskauf bestimmten Geldbetrag bis zum Abschluss des Kaufvertrags zusagt und bis zur Tilgung der Kaufpreisschuld zur Verfügung stellt. Die Grundstücksanschaffungskosten werden bei einer Darlehensvergabe jedoch mit einem zurückzuzahlenden Darlehenskapital, also gerade nicht über eine freigiebige Entreicherung bei dem Darlehensgeber, finanziert.

Der dieser Anschaffung nachfolgende Verzicht auf die Darlehensrückzahlung kommt somit ebenfalls zu spät. Denn er hängt nicht mehr mit dem vorherigen Grundstückserwerb zusammen, so dass auch hieraus keine – nachträgliche – mittelbare Grundstücksschenkung konstruiert werden kann.

3. Die Entscheidung zeigt, dass es bei der Vermögensnachfolge auch außerhalb des Betriebsvermögens wichtig ist, von Anfang an genau im Blick zu haben, wo die Beteiligten zivilrechtlich, steuerrechtlich und vermögensmäßig letztendlich landen wollen. Nur über eine vorausschauende Gestaltung, lassen sich vermeidbare hohe Steuerbelastungen sparen. Die Gestaltung sollte bei der mittelbaren Grundstücksschenkung einstufig erfolgen, um eine klare Zuordnung der Betragszuwendung zu der Grundstücksanschaffung zu gewährleisten. Spätestens zum Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrages muss die Entscheidung gefällt sein, dass der zugewendete Finanzierungsbetrag dem Beschenkten unentgeltlich zur Verfügung stehen soll.

Verfasser: Rechtsanwalt & Fachanwalt für Steuerrecht Mario Knepper – MEYER-KÖRING v.DANWITZ PRIVAT – Bonn 2006

Auszeichnungen

• „Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuer­recht“
  (JUVE Handbuch Wirtschafts­kanz­leien 2022/2023)

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• „Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuer­recht“
  (JUVE Handbuch Wirtschafts­kanz­leien 2017-2021)