Rechtsprechungsänderung: Übernahme der Grunderwerbsteuer unterliegt nicht mehr der Umsatzsteuer

Mit Entscheidung vom 20.12.2005 (Az.: V R 14/04) hat der BFH eine für die Praxis ganz wichtige Entscheidung getroffen, mit der er zugleich seine eigene Rechtsprechung zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Grunderwerbsteuer ändert.

1. Ab jetzt gilt: Übernimmt der Erwerber – wie üblich – im Rahmen eines Grundstückskaufs die volle Grunderwerbsteuer, so ist diese „Übernahme der Steuerlast“ kein Entgelt und unterliegt damit nicht der Umsatzsteuer. Damit ändert der BFH seine bisherige Rechtsprechung, wonach Verkäufer und Erwerber grundsätzlich Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer sind, diese daher hälftig zu tragen hätten und somit die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Erwerber immer zu einem Einbeziehen der hälftigen Grunderwerbsteuer in die umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage fallen sollte.

Der BFH begründet seinen Sinneswandel wie folgt:

„Das FA hat nämlich zu Unrecht die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung der entgeltlichen Grundstücksumsätze Grundstücksumsätze um die halbe Grunderwerbsteuer erhöht.

a) Die Bemessungsgrundlage für die an die Investoren verkauften Grundstücke ergibt sich aus § 10 Abs. 1 UStG 1993. Danach wird der Umsatz bei Lieferungen nach dem Entgelt bemessen. Entgelt ist alles, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der Umsatzsteuer (§ 10 Abs. 1 Satz 2 UStG 1993).

Die Vorschrift beruht auf Art. 11 Teil A Abs. 1 Buchst. a der Richtlinie 77/388/EWG. Danach ist Besteuerungsgrundlage bei den dort genannten Lieferungen und Dienstleistungen alles, was den Wert der Gegenleistung bildet, die der Lieferer oder Dienstleistende für diese Umsätze vom Abnehmer oder Dienstleistungsempfänger oder von einem Dritten erhält oder erhalten soll.

b) Demnach ist beim Kauf einer Sache das Entgelt für die Lieferung regelmäßig der Kaufpreis. Dies gilt auch für den Grundstückskauf. Nur der Kaufpreis bildet den Wert der Gegenleistung für das Grundstück; die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu Eintragungen erforderlichen Erklärungen, die der Käufer zu tragen hat (§ 448 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB -) und die Grunderwerbsteuer, die der Käufer vereinbarungsgemäß zahlt, erhöhen das Entgelt für die Grundstückslieferung nicht (vgl. nunmehr auch Pahlke/Franz, Grunderwerbsteuergesetz, 3. Aufl., § 9 Rz. 9 und das dort zitierte Schrifttum).

Grundstücksveräußerer und Grundstückserwerber sind zwar regelmäßig Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer; sie sind deshalb im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 BGB); dies besagt aber nicht, dass der Grundstückserwerber, wenn er vereinbarungsgemäß die Grunderwerbsteuer übernimmt, mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer zur Hälfte die Grunderwerbsteuerschuld des Veräußerers tilgt (so aber noch BFH-Urteil vom 10.7.1980 V R 23/77, BFHE 130, 571, BStBl II 1980, 620 = SIS 80 03 21, und ihm folgend Abschn. 149 Abs. 7 der Umsatzsteuer-Richtlinien). Der Grundstückserwerber, der die Zahlung der Grunderwerbsteuer vertraglich übernommen hat, tilgt mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer seine eigene Steuerschuld; die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kosten des Grunderwerbs, ohne in das dem Veräußerer zustehende Entgelt einzugehen.“

2. Nur zur Klarstellung: Grundstücksgeschäfte sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 9 lit. a) UStG. Ist der Verkäufer jedoch Unternehmer und veräußert er das Grundstück an einen anderen Unternehmen, so kann der Verkäufer nach § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Sinn macht dies, wenn der Verkäufer Investitionen getätigt hat, aus denen er selbst bereits erhebliche Vorsteuer gezogen hat. Bei einem umsatzsteuerfreien Verkauf der Immobilie würde es zu einer Vorsteuerkorrektur nach § 15 a UStG zu seinen Lasten kommen, die er mit der in der notariellen Urkunde zu erklärenden Option vermeiden kann.

Der BFH entscheidet damit ein steuerrechtliches Dauerthema zu Gunsten des Steuerpflichtigen. Die Entscheidung dürfte nicht auf Gegenliebe der Finanzverwaltung stoßen. Der Steuerpflichtige kann sich jedoch auf sie berufen.

Verfasser: Mario Knepper, Fachanwalt für Steuerrecht, Bonn

Auszeichnungen

• „Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuer­recht“
  (JUVE Handbuch Wirtschafts­kanz­leien 2022/2023)

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• „Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuer­recht“
  (JUVE Handbuch Wirtschafts­kanz­leien 2017-2021)