Achtung Testamentsvollstrecker: Wer beim Verkauf von Immobilien höhere Angebote ignoriert, riskiert persönliche Haftung!

Achtung Testamentsvollstrecker: Wer beim Verkauf von Immobilien höhere Angebote ignoriert, riskiert persönliche Haftung!

In einem von uns erstrittenen Urteil vom 08.05.2025 (Az. 36 O 258/22) hat das Landgericht Köln die Pflichten von Testamentsvollstreckern bei der Veräußerung von Nachlassgegenständen deutlich hervorgehoben: Ein Testamentsvollstrecker muss sich aktiv um die bestmögliche Verwertung der Nachlassgegenstände bemühen und darf konkrete Angebote zu einem besseren Erlös nicht einfach ignorieren.

Der Sachverhalt

Zum Nachlass der Erblasserin gehörte eine 50-prozentige Beteiligung an einer GbR, die mehrere Immobilien besaß, darunter ein Grundstück in O. Der Testamentsvollstrecker plante, dieses Grundstück zu einem Kaufpreis von 980.000 € zu veräußern.

Kurz vor dem Beurkundungstermin wies eine der Erbinnen (die spätere Klägerin) den Testamentsvollstrecker auf einen Kaufinteressenten hin, der laut schriftlicher Bestätigung einer Maklerin bereit war, für das Objekt 1.450.000 € zu zahlen. Ohne diese konkrete Verkaufschance weiter zu prüfen und die Maklerin zu kontaktieren, hielt der der Testamentsvollstrecker an dem bereits vereinbarten Beurkundungstermin fest und veräußerte die Immobilie zu dem ursprünglich vorgesehenen, deutlich niedrigeren Preis. Zwar vereinbarte er im Kaufvertrag eine Besserungsklausel für den Fall, dass ein Sachverständiger einen höheren Wert der Immobilie feststellen würde. Der von dem Sachverständigen sodann festgestellte Wert von 1.090.000 € blieb jedoch ebenfalls weit unter dem Angebot des anderen Kaufinteressenten.

Das Landgericht verurteilte den Testamentsvollstrecker vollumfänglich zum Ersatz des der Erbengemeinschaft entstandenen Schadens von 180.000 € (50 % von 360.000 €).

Die Entscheidung des Gerichts

Das Gericht machte in seiner Entscheidung unmissverständlich klar:

• Ein Testamentsvollstrecker darf sich nicht mit einem mäßigen Ergebnis zufriedengeben. Er muss aktiv nach besseren Verwertungsmöglichkeiten suchen und diese ernsthaft prüfen.

• Wird dem Testamentsvollstrecker – wie hier – eine konkrete Verkaufsmöglichkeit zu einem erheblich höheren Preis bekannt, muss er dieser Spur zwingend nachgehen und darf hiervon auch nicht aufgrund des kurz bevorstehenden Notartermins mit einem anderen Käufer absehen.

Ein Festhalten an dem bereits vereinbarten Beurkundungstermin wäre allenfalls dann in Betracht gekommen, wenn das Angebot des Dritten nur ganz geringfügig über dem zu beurkundenden Kaufpreis gelegen hätte, weil es in diesem Fall ggfs. gerechtfertigt gewesen wäre, auch der beschleunigen Abwicklung einen gewissen Wert beizumessen.

Handlungsempfehlung für Testamentsvollstrecker

• Als Testamentsvollstrecker reicht es nicht aus, eine Immobilie einfach zu verkaufen.
• Sie müssen sich aktiv um die bestmögliche Verwertung bemühen – und dürfen Hinweise darauf nicht ignorieren.
• Die Verkaufsbemühungen sollten Sie vorsorglich genau dokumentieren.

Andernfalls besteht ein erhebliches Risiko, persönlich auf Schadenersatz in Anspruch genommen zu werden.

Empfehlung für Erben

Haben Sie Anhaltspunkte dafür, dass Ihr Testamentsvollstrecker Vermögenswerte unter Wert verkauft hat, oder sind Sie sonst mit der Amtsführung unzufrieden? Dann kontaktieren Sie uns. Gern prüfen wir, welche rechtlichen Möglichkeiten Sie haben.

Autor: Alexander Knauss