Zahlungen für den Verzicht auf ein Wohnungsrecht als sofort abziehbare Werbungskosten

Worum es geht

Oft sichern Eigentümer den Ehegatten oder Lebensgefährten mit einem Wohnungsrecht an der gemeinsamen Wohnung oder dem gemeinsam bewohnten Haus ab. Das Haus sollen die Kinder erben. Nach dem Tod des Eigentümers

• will der Wohnungsberechtigte das Haus nicht selbst bewohnen
• und die Kinder wollen das Haus vermieten, um Mieteinkünfte zu erzielen.

Dabei stört das Wohnungsrecht. Im Streitfall des BFH zahlten die Erben dem Wohnungsberechtigten 40.000 Euro zur Ablösung des Wohnungsrechts.

Das Finanzamt und das Finanzgericht wollten die Zahlung nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten anerkennen. Es seien nachträgliche Anschaffungskosten und nur im Wege der Abschreibung – verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes – abzugsfähig.

Die Revision der Kinder hatte beim BFH (Urteil v. 20.09.2022 – IX R 9/21) Erfolg. Zahlungen für den Verzicht auf ein Wohnungsrecht sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Aus den Entscheidungsgründen

Werbungskosten und vorab entstandene bzw. vorweggenommene Werbungskosten

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zum Erwerb, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind.

Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines noch zu renovierenden Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und den Vermietungseinkünften besteht.

Der erforderliche ausreichend bestimmte wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den geltend gemachten Aufwendungen der Erben und den später tatsächlich auch erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist anzunehmen,

• wenn der Eigentümer einer mit einem dinglich gesicherten Wohnungsrecht belasteten Immobilie (das kann auch ein Erbbaurecht sein)
• dem Wohnungsberechtigten ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser der Löschung seines Wohnungsrechts zustimmt und das Gebäude räumt
• und der Eigentümer es so erreicht, das Wohngebäude zu vermieten und Einkünfte daraus zu erzielen.

Anfallende Notarkosten für die Beurkundung des Verzichts auf das Wohnungsrecht gehören dann ebenfalls zu den sofort abziehbaren Werbungskosten.

Fazit

Eigentümer von zur Vermietung bestimmten Immobilien sollten sich nicht mit dem Versuch des Finanzamts abfinden, Aufwendungen zur Vorbereitung einer Vermietung als nachträgliche Anschaffungskosten zu qualifizieren. Es handelt sich in vielen Fällen um sofort abzugsfähige vorweggenommene Werbungskosten.

Zu denken ist bspw. an

• Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen (BFH, Urteil vom 26.01.2011 – IX R 24/10)
• Zahlungen zum Verzicht auf ein Wohnungsrecht (BFH, Urteil vom 11.12.2012 – IX R 28/12)
• Sofortabzug von Mieterabfindungen als Werbungskosten. Weitere Informationen finden Sie hier.

Autor: Andreas Jahn