BGH bestätigt: Ohne eGbR-Eintragung keine Grundstücksübertragung – Beschluss vom 03. Juli 2025 (V ZB 17/24)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 3. Juli 2025 (V ZB 17/24) eine wegweisende Entscheidung für Immobilien-GbR getroffen. Viele Familiengesellschaften sind in dieser Rechtsform organisiert. Kernpunkt: Eine GbR, die nach altem Recht im Grundbuch unter Nennung ihrer Gesellschafter eingetragen wurde, muss sich künftig in das Gesellschaftsregister eintragen lassen und als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im Grundbuch erscheinen, bevor eine Grundstücksübertragung wirksam vorgenommen werden kann. Dies gilt selbst dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert ist und an die Gesellschafter selbst übertragen werden soll. Damit konkretisiert der BGH die Auswirkungen des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) und bestätigt eine praxisrelevante Zäsur im Grundstücksverkehr.

1. Sachverhalt

Im zugrunde liegenden Fall hielten zwei GbR jeweils Immobilien. Die Gesellschafter – zwei Privatpersonen – beschlossen noch im Dezember 2023 die Auflösung der Gesellschaften und vereinbarten, die Grundstücke zu gleichen Teilen auf sich zu übertragen. Der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt erfolgte jedoch erst im Februar 2024. Das Grundbuchamt verweigerte die Umschreibung und verlangte die vorherige Registrierung der GbR im Gesellschaftsregister. Nach erfolgloser Beschwerde vor dem OLG Celle befasste sich schließlich der BGH mit der Rechtsfrage.

2. Die Entscheidung des BGH

Der BGH wies die Rechtsbeschwerde zurück. Seine zentralen Aussagen:

• Voraussetzung der eGbR-Eintragung:
  Nach dem 1. Januar 2024 dürfen Grundstücksübertragungen durch eine GbR nur dann im Grundbuch vollzogen werden, wenn die Gesellschaft zuvor ins Gesellschaftsregister eingetragen und als eGbR im Grundbuch vermerkt ist.

• Keine Ausnahme für Auflösungsfälle:
  Auch wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert ist und die Übertragung lediglich auf die Gesellschafter selbst erfolgt, bleibt die Pflicht zur Eintragung bestehen.

• Keine Sonderbehandlung von Familien- oder Ehegatten-GbR:
  Ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, ist irrelevant. Der Gesetzgeber habe bewusst auf Ausnahmen verzichtet.

3. Rechtlicher Hintergrund

Mit dem Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 wurde die GbR erstmals registerfähig. Ziel ist es, Transparenz und Publizität im Rechtsverkehr zu schaffen. Das Gesellschaftsregister soll sicherstellen, dass Dritte klare Informationen zu Gesellschaftern, Vertretungsverhältnissen und Haftungsfragen erhalten. Konsequenzen:

• Subjektpublizität: Informationen über die Gesellschaft sind künftig nicht mehr nur mittelbar über das Grundbuch, sondern unmittelbar im Gesellschaftsregister zugänglich.

• Publizitätspflicht im Immobilienverkehr: Ohne eGbR-Eintragung ist eine Grundstücksübertragung blockiert.

4. Praktische Auswirkungen für Immobilien-GbR

• Registrierungspflicht vor Grundstücksgeschäften
  Jede Immobilien-GbR, die ein Grundstück übertragen oder auf ihre Gesellschafter umschreiben lassen will, muss den Schritt in das Gesellschaftsregister gehen – auch dann, wenn die Gesellschaft danach aufgelöst wird.

• Keine Abkürzungen oder Ausnahmen
  Weder eine analoge Anwendung von § 40 GBO noch eine teleologische Reduktion von Art. 229 § 21 EGBGB kommt nach Auffassung des BGH in Betracht. Auch für Ehegatten- oder Familien-GbR gilt die Pflicht uneingeschränkt.

• Erhöhte Transparenzpflichten
  Die Eintragung im Gesellschaftsregister schafft Klarheit über:

• Zusätzlicher bürokratischer Aufwand
  Für viele kleine Immobilien-GbR, insbesondere Familiengesellschaften, bedeutet dies zusätzlichen bürokratischen Aufwand. Praktisch wichtig:

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Autor: RA & StB Andreas Jahn