So konstant wie kaum ein anderes Geschäftsfeld wächst der deutsche Immobilienmarkt. Investitionen in Grundvermögen – ob privater oder geschäftlicher Natur – können bei einem langfristigen Planungshorizont hohe Renditen durch Mieteinnahmen bzw. -einsparungen oder Veräußerungsgewinne abwerfen. Wertsteigerungen ziehen aber auch eine (potentiell) höhere Steuerbelastung nach sich – ganz ohne Gesetzesänderungen. Immobilien machen regelmäßig einen Großteil des Vermögens von Privatpersonen und Unternehmen aus. Eine steueroptimierte Gestaltung von Immobilientransaktionen und -Holdingstrukturen rentiert sich daher fast immer.

Im Fokus stehen dabei regelmäßig die Grunderwerbsteuer, die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Ertragsteuern.

Individuelle Gestaltungsoptionen

Der Erwerb einer Immobilie geht regelmäßig mit einer erheblichen Grundsteuerbelastung einher. Je nach Bundesland wird ein Steuersatz von 3,5 % (in Bayern und Sachsen) bis zu 6,5 % (z.B. in Nordrhein-Westfalen) auf den Kaufpreis erhoben. Die einfachste Möglichkeit zur Reduzierung der Steuerbelastung besteht daher darin, den maßgeblichen Kaufpreis gering zu halten – etwa indem miterworbenes bewegliches Inventar, für welches keine Grunderwerbsteuer anfällt, eindeutig und konkret beziffert als solches im Kaufvertrag ausgewiesen wird.

Noch weitaus mehr Optimierungspotenzial liegt darin, von vornherein die Verwirklichung eines Erwerbstatbestandes im Sinne der Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Eine Möglichkeit bietet etwa die Zwischenschaltung einer Gesellschaft dergestalt, dass nicht das Grundstück selbst, sondern lediglich Anteile an dieser Gesellschaft übertragen werden.  Gleichzeitig ist im Rahmen von Gesellschafterwechseln oder Anteilsübertragungen dafür Sorge zu tragen, dass nicht unbeabsichtigt einen sog. Ergänzungstatbestand der Grunderwerbsteuer erfüllt wird. Ein solcher liegt beispielsweise vor, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Unterhalb dieser Schwelle verbleibt jedoch ein bedeutendes Gestaltungspotenzial. Dieselben Gefahren bestehen im Rahmen von Umstrukturierungen und ähnlichen Vorgängen, die bei „wirtschaftlicher“ Betrachtung keinen echten Eigentumsübergang eines Grundstücks zur Folge haben – etwa die Übertragung eines (Privat-)Grundstücks eines Alleingesellschafters auf dessen Gesellschaft. Für diese Vorgänge können jedoch je nach Einzelfall Steuerbefreiungen (z.B. die sog. Konzernklausel) in Anspruch genommen werden.

Mehr noch als die Grunderwerbsteuer kann im Fall einer Umstrukturierung eine unbeabsichtigte Aufdeckung stiller Reserven steuerlich zu Buche schlagen. Übertragungsvorgänge im Zuge einer Umwandlung sind daher zusätzlich stets an den Maßgaben des Umwandlungssteuergesetzes auszurichten.

Steuereffiziente Bewirtschaftung

Auch nach einem vollzogenen Grundstückserwerb sind steuerliche Fragestellungen im Auge zu behalten. Wird das Grundstück vermietet oder verpachtet, ist es regelmäßig steuerlich vorteilhaft, die Schwelle zum Gewerbebetrieb nicht zu überschreiten, um eine steuerliche Verstrickung der Immobilie über die sog. Spekulationsfrist hinaus zu vermeiden. Dies ermöglicht es, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt steuerfrei zu veräußern. Zudem fällt bei einer privaten Vermietungs- oder Verpachtungstätigkeit auch keine Gewerbesteuer an. Vermieter sollten daher darauf achten, neben der Vermietung keine weiteren Sonderleistungen zu erbringen, nicht in zu schneller Folge weitere Immobilien zu erwerben und zu veräußern und die Vermietungstätigkeit auch nicht durch eine anderweitige gewerbliche Tätigkeit zu „infizieren“. Dies kann etwa im Rahmen einer unbeabsichtigten Betriebsaufspaltung geschehen.

Erfolgt die Nutzung einer Immobilie hingegen im Rahmen eines Gewerbebetriebs, unterliegen hieraus erzielte Erträge grundsätzlich neben der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer auch der Gewerbesteuer. Soweit sich die gewerbliche Tätigkeit allein auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes beschränkt, reduziert sich die Gewerbesteuer allerdings auf Null (sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung). Aufgrund der steuerlichen Verstrickung im Betriebsvermögen muss ein späterer Veräußerungsgewinn jedoch grundsätzlich voll versteuert werden. Unabhängig davon, ob eine Immobilie gewerblich oder zur Erzielung vermögensverwaltender Einkünfte verwendet wird, können die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über die gewöhnliche Nutzungsdauer steuermindernd abgeschrieben werden. Das Gesetz geht im Regelfall von einer gewöhnlichen Nutzungsdauer von 33 bzw. 50 Jahren aus. Mitunter kann sich der Nachweis einer geringeren tatsächlichen Nutzungsdauer auszahlen. Hieran werden seitens der Gerichte aber hohe Anforderungen gestellt. Auch etwaige Schuldzinsen, laufende Kosten und Ausgaben für Sanierungen und Renovierungen können regelmäßig steuerlich geltend gemacht werden.

Besonderheiten bei Vererbung oder Verschenkung

Soll eine Immobilie schenkweise oder durch Erbschaft übertragen werden, so können im Einzelfall die Privilegierungen des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) genutzt werden. Beispielsweise selbstgenutztes Wohneigentum (sog. Familienheim) kann mitunter vollständig erbschaft- bzw. schenkungsteuerfrei übertragen werden. Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke können im Rahmen der Erb- und Schenkungsteuer immerhin zu 10% von der Steuer befreit sein. Erbschaft- und schenkungsteuerliche Privilegierungen können sich unter bestimmten Voraussetzungen auch für Betriebsvermögen ergeben. Zudem können häufig auch umfangreiche Freibeträge genutzt werden. Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen durch Schenkung bzw. Erbfall regelmäßig nicht an.

Gestaltungsoptionen nutzen

Es zeigt sich: Beim Erwerb, der Veräußerung und der Bewirtschaftung von Immobilien sind eine Vielzahl von steuerlichen Sonderregelungen zu beachten. Hinzu kommen notwendige wirtschaftliche und zivilrechtliche Erwägungen. Dieses komplexe Regelungsumfeld schafft einen weiten Gestaltungsspielraum, der – effizient genutzt – zu Ihrem Vorteil werden kann.

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