BGH: Miterben können Mietvertrag mit Stimmenmehrheit kündigen

Der Bundesgerichtshof hat mit einer aktuellen Entscheidung erhebliche Erleichterungen für die Umsetzung von Mehrheitsbeschlüssen in Erbengemeischaften geschaffen: Konnte man bislang Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwar mehrheitlich beschließen, musste man für deren Umsetzung oft die übrigen Erben auf Mitwirkung verklagen. Querulatorische Erben konnten auf diese Weise über Jahre hinweg wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen blockieren. Ursache war das komplizierte Verhältnis der §§ 2038, 2040 BGB. Dies ist jetzt anders.

Der Fall:

Der Erblasser hatte in der ehemaligen DDR ein Villengrundstück im Jahr 1980 für umgerechnet rund 200,00 € monatlich an die Staatliche Kunstsammlung Dresden vermietet. Auf dem Grundstück wurde die staatliche Puppentheatersammlung untergebracht. Er wurde im Jahr 1989 von drei Personen beerbt. Einer der Erben übertrug seinen Erbanteil auf den Landesverein S-Heimatschutz e.V.

Auf Seiten der Mieterin trat nach der Wende der Freistaat Sachsen in den Mietvertrag ein. Die Höhe der Miete blieb unverändert. Der tatsächliche Mietwert des Grundstücks betrug über 4.000,00 € monatlich. Verhandlungen über eine einverständliche Erhöhung der Miete blieben erfolglos. Im Jahr 2002 kündigten zwei der drei Erben den Mietvertrag. Der Landesverein weigerte sich, an der Kündigung mitzuwirken, weil er die kostengünstige Unterbringung der Puppentheatersammlung sicherstellen wollte. Der Freistaat Sachsen räumte das Grundstück erst im Jahr 2004, nachdem er selbst gekündigt hatte.

Die Parteien stritten in dem vom BGH zu entscheidenden Fall um eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Differenz zwischen der tatsächlich gezahlten und der erzielbaren Miete in den Jahren 2002 bis 2004. Für die Entscheidung kam es darauf an, ob die beiden Erben im Jahr 2002 wirksam gekündigt hatten.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH gab der Klage auf Nutzungsentschädigung statt und wich damit von seiner bisherigen Rechtsprechung ab. Bisher ging der BGH davon aus, Verfügungen über Nachlassgegenstände – wie eine Kündigung – könnten nur alle Miterben gemeinschaftlich vornehmen und zwar selbst dann, wenn es sich bei der angestrebten Verfügung um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handele – also um eine Maßnahme, die jeder wirtschaftlich und vernünftig denkende Beurteiler vorgenommen hätte. Bisher mussten die Miterben in diesen Fällen zunächst auf Zustimmung zu der Verfügung klagen, bevor diese wirksam werden konnte.

Mit dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung auch dann mit bloßer Stimmenmehrheit in der Erbengemeinschaft sofort wirksam werden, wenn es sich bei diesen Maßnahmen um Verfügungen über Nachlassgegenstände handelt.

Dass es sich im vorliegenden Fall um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handele, stehe angesichts des krassen Missverhältnisses zwischen gezahlter und angemessener Miete außer Frage. Das Interesse des Landesverbandes an der Unterbringung der Puppensammlung müsse demgegenüber zurücktreten. Zwar stehe jedem Miterben ein Nutzungsrecht an den Nachlassgegenständen zu, dieses gewährleiste jedoch nur die Nutzungsquote, nicht aber die reale Eigennutzung. Im Interesse der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung habe daher jeder Miterbe den Verlust einer konkreten Nutzungsmöglichkeit hinzunehmen.

Den Erben steht folglich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Freistaat Sachsen zu.

Hinweis für die Praxis:

Die Entscheidung des BGH bringt für die Praxis große Erleichterung. Zwar bestand auch schon bisher ein Anspruch auf Zustimmung gegen die Miterben zu Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, dieser Anspruch musste jedoch bisher zunächst gerichtlich durchgesetzt werden, bevor die Verfügung wirksam wurde. Demgemäß mussten wirtschaftlich unsinnige Blockaden von Miterben teilweise über Jahre hinweg hingenommen werden.

Allerdings darf nicht verkannt werden, dass eine Mehrheit von Erben nun die Minderheit leichter dominieren kann, selbst wenn die Minderheit objektiv im Recht ist. Künftig ist es an der Minderheit, rechtzeitig Rechtsschutz, ggf. auch im Wege einstweiliger Verfügungen, zu suchen.

Eine erhebliche Rechtsunsicherheit wird auch dadurch geschaffen, dass die Verfügungen der Mehrheit nur wirksam sind, wenn sie Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen (Rz. 37 der Entscheidung). Vertragspartner einer Erbengemeinschaft müssen also damit rechnen, dass bloß mehrheitlich getroffene Verfügungen unwirksam sein können. Sofern möglich, sollte daher immer darauf bestanden werden, dass alle Erben an einer Verfügung mitwirken.