Staffel oder Index – Die Gretchenfrage der Gewerbemiete

Schwankende Märkte, unsichere Weltlage, steigende Inflation. Wer jetzt gerade langfristig eine Immobilie mieten oder vermieten will, für den stellt sich mehr denn je die Frage: Welche Form der Mietanpassung ist beim Neuabschluss eines gewerblichen Mietvertrages sinnvoller – eine Staffelmiete mit klar festgelegten Erhöhungen oder eine Indexmiete, die sich am Verbraucherpreisindex (VPI) orientiert? Allein zwischen Anfang Januar 2022 und 2023 stieg der VPI um 8,7% und katapultierte Millionen Gewerbemieten in ungeahnte Höhen – und die Zukunft bleibt unsicher.

Der Gesetzgeber erlaubt im Gewerbemietrecht sowohl die Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB analog) als auch einer Indexmiete (§ 557b BGB analog). Doch welches Modell ist langfristig fairer und kalkulierbarer? Wir beleuchten die Vor- und Nachteile beider Modelle und geben eine Orientierung für die Praxis.

Vor- und Nachteile der Staffelmiete…

Die Staffelmiete sieht von Beginn an vertraglich festgelegte Erhöhungen („x% pro Mietjahr„) vor. Das sorgt für Transparenz und Planungssicherheit. Vorteile der Staffelmiete sind:

• Klare Kalkulation für beide Vertragsparteien
• Keine Abhängigkeit von wirtschaftlichen Schocks
• Einfachere Vertragsgestaltung

Nachteile bestehen allerdings darin, dass Mietstaffeln starr sind und nicht auf unerwartete Inflationsentwicklungen reagieren können. In Niedrigzins- und Niedriginflationsphasen kann dies für Vermieter nachteilig sein, während in Hochinflationsphasen Mieter profitieren.

…und der Indexmiete

Eine Indexanpassungsklausel bindet die Miete an die Entwicklung des VPI („Verändert sich der VPI von … bis …, so verändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis wie die Indexdifferenz“). Damit orientiert sich die Miethöhe an der realen Kaufkraftentwicklung. Vorteile sind:

• Anpassung an die allgemeine Preisentwicklung
• Schutz des Vermieters vor Wertverlust
• Flexible Reaktion auf Inflation

Nachteile zeigen sich vor allem in Krisenzeiten: Steigt die Inflation sprunghaft, steigen die Mieten unmittelbar mit. Für Mieter bedeutet dies ein erhebliches Kostenrisiko. Gerade die Jahre 2022/23 haben viele Unternehmen stark belastet. Zwar müssen Indexklauseln, sollen sie wirksam sein, auch die Absenkung der Miete bei negativer Indexentwicklung vorsehen – doch das ist ein eher theoretisches Szenario. Außerdem ist der VPI verbraucherpreisbezogen und bildet keine rein gewerbe- oder branchenspezifische Preisentwicklung ab.

Flexibel oder stabil – aber auf zu hohem Niveau?

Der Verbraucherpreisindex ist also seiner Natur nach eine volatile Einrichtung. Wenig Wunder, dass er – bzw. der Lebenshaltungskostenindex als sein Vorgänger – in den vergangenen Jahrzehnten immer wieder deutliche Ausschläge abbildete. In den 1970er-Jahren führten Ölkrisen zu starken Preissteigerungen (bis zu 7%), Anfang der 1990er-Jahre wirkte die Wiedervereinigung mit hoher Nachfrage inflationsfördernd (Anstieg auf bis zu 5%). Während der Finanzkrise 2008 stieg der VPI zunächst deutlich (um über 3%), bevor er 2009 nahezu stagnierte. Ab 2012 folgte eine Phase sehr niedriger Teuerung, die erst 2020 mit der Corona-Pandemie und temporärer Deflation endete. Besonders markant war der Anstieg seit 2021: Lieferkettenprobleme, steigende Energiepreise infolge des Ukraine-Krieges und verteuerte Lebensmittel ließen die Inflation auf historische Höchststände klettern.

Demgegenüber ist Staffelmiete geduldig. Ganz egal, wie günstig oder stürmisch die Winde der Weltwirtschaft wehen, schreitet sie beständig Jahr für Jahr einen festen Prozentsatz voran – und kümmert sich nicht darum, ob ihre Höhe, gemessen an der Preis- und Wirtschaftsentwicklung, gerade „teuer“ oder „billig“ ist.

Wenn man ganz genau hinschaut, gibt es zwischen beiden Anpassungsmethoden auch einen Systemunterschied. Die Indexmiete verfolgt nur den Zweck der „Wertsicherung“: was bei Anfang des Mietverhältnisses 15 € Nettokaltmiete war, soll nach zehn Mietjahren kaufkraftmäßig nicht nur noch 10 € entsprechen, sondern möglichst immer noch 15 €. Dagegen stellt die Staffelmiete eine echte Preissteigerung dar: wenn sich in den zehn Jahren die Miete von anfänglich 15 € alle zwei Jahre um absolut 2% erhöht, dann beträgt sie am Ende 16,24 €, ganz gleich, ob sie dann, an der Kaufkraft gemessen, auch wirklich 16,24 €, oder mehr oder weniger wert ist.

Und was bedeutet das für mich?

Die Immobilienpraxis ist mit Ratschlägen zurückhaltend und segelt – um im Bild zu bleiben – stets dicht am Wind. Allgemein gelten Indexklauseln als sehr verbreitet oder sogar als Standard, während Analysen seit dem Inflationsschub 2022 wegen der besseren Planbarkeit für Mieter einen Trend zu Staffelmieten (insbesondere bei größeren Büroflächen) beschreiben.

Um unseren Mandantinnen und Mandanten eine konkretere Entscheidungshilfe an die Hand zu geben, diskutieren wir mit ihnen die Gretchenfrage „Staffel oder Index?“ bei Neuabschlüssen von Gewerbemietverträgen vor allem unter folgenden Aspekten:

1. Eigene Risikotragfähigkeit: Wie stark kann das Unternehmen plötzliche Mietsteigerungen verkraften?
2. Laufzeit des Vertrags: Je länger die Laufzeit, desto eher kann eine Indexmiete sinnvoll sein.
3. Marktumfeld: In Zeiten hoher Inflation bietet die Staffelmiete Schutz für Mieter, während in stabilen Zeiten die Indexmiete ausgewogener sein kann.
4. Gestaltungsspielraum: Man muss nicht nur das eine oder das andere vereinbaren. Kombinationen sind möglich, und hybride Modelle (z. B. Staffelungen mit Indexkomponente, oder Staffelzeitraum mit anschließendem Indexzeitraum) gewinnen an Bedeutung.

Fazit:

Es gibt kein pauschales „Besser“ oder „Schlechter“. Vermieter und Mieter sollten vor allem die jeweilige wirtschaftliche Lage, die Unternehmensplanung und die Vertragslaufzeit berücksichtigen.

Wir helfen auch Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen – sprechen Sie uns an!

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Autor: Thomas Krümmel, LL.M.