In unserem letzten Newsletter haben wir anhand einer Gerichtsentscheidung erläutert, wie wichtig korrekte Flächenangaben in einem Gewerbemietvertrag sind. Doch wer sich weiter beschäftigt, wie in Mietverträgen Flächenmaße bezeichnet werden, stößt schnell nicht nur auf unterschiedliche Flächenangaben, sondern auch auf Abkürzungen wie „DIN 277“ oder „gif MF-G“. Diesen soll heute näher auf die Spur gegangen werden: Was bedeuten diese Begriffe eigentlich? Wie kommt ein Aufmaß zustande? Und welche Berechnungsmethode ist „richtig“? Wir erläutern die gängigen Methoden der Flächenermittlung für Gewerberaum, ordnen sie rechtlich ein und zeigen, warum unterschiedliche Ergebnisse kein Rechenfehler sind, sondern systembedingt entstehen.
Warum weichen Flächenangaben voneinander ab?
Die Größe einer Mietfläche ist kein objektiv feststehender Wert. Sie hängt davon ab, nach welchen Regeln gemessen und gerechnet wird. Unterschiedliche Normen und Richtlinien verfolgen unterschiedliche Zwecke – etwa technische Planung, Kostenberechnung oder mietvertragliche Abrechnung.
Je nach Methode werden bestimmte Flächen vollständig berücksichtigt, nur anteilig angesetzt oder ganz herausgerechnet. Dazu zählen insbesondere Wände, Pfeiler, Technikräume oder gemeinschaftlich genutzte Flächen. Abweichende Flächenergebnisse sind daher eher die Regel als die Ausnahme.
DIN 277 – Flächenberechnung aus technischer Sicht
Die DIN 277 ist eine allgemein anerkannte technische Norm, die vor allem im Bau- und Planungsrecht verwendet wird. Sie dient der Ermittlung von Grundflächen eines Gebäudes und wird häufig zur Kosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnung herangezogen.
Erfasst wird die sogenannte Bruttogrundfläche. Dazu zählen alle Flächen innerhalb der äußeren Begrenzung des Bauwerks, unter anderem:
- Nutzflächen (z. B. Büro- oder Verkaufsräume),
- Verkehrsflächen (z. B. Flure oder Treppenhäuser),
- Technikflächen (z. B. Heizungs- oder Serverräume),
- Konstruktionsflächen (z. B. Innenwände und Pfeiler).
Die DIN 277 beantwortet damit primär die Frage, wie groß ein Gebäude insgesamt ist. Für mietvertragliche Fragestellungen ist sie nur eingeschränkt geeignet, da sie keine Aussage darüber trifft, welche Fläche einem Mieter tatsächlich zur Nutzung zur Verfügung steht.
gif MF-G – die marktnahe Methode für Gewerberaum
Speziell für die Vermietung von Gewerbeimmobilien wurde die Richtlinie MF-G der gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung) entwickelt. Sie ist stark an der Praxis des Immobilienmarkts orientiert und wird in modernen Gewerbemietverträgen häufig zugrundegelegt.
Im Mittelpunkt steht die tatsächlich nutzbare Mietfläche. Berücksichtigt werden insbesondere:
- die innerhalb der Mieteinheit liegenden Nutzflächen,
- anteilige Verkehrsflächen innerhalb der Einheit.
Nicht oder nur eingeschränkt einbezogen werden dagegen tragende Bauteile, Schächte oder gemeinschaftliche Flächen außerhalb der angemieteten Einheit.
Die gif MF-G ermöglicht dadurch eine bessere Vergleichbarkeit von Mietobjekten und gibt einen realistischen Eindruck der wirtschaftlich nutzbaren Fläche. Allerdings handelt es sich nicht um eine gesetzliche Norm. Ihre Anwendung setzt daher eine klare vertragliche Vereinbarung voraus.
Wie entsteht ein Aufmaß?
Ein Aufmaß ist die systematische Ermittlung der Flächen anhand festgelegter Regeln. Grundlage sind in der Regel Bau- oder Bestandspläne, ergänzt durch Vor-Ort-Messungen.
Gemessen wird typischerweise von Wand zu Wand entlang definierter Messlinien. Welche Flächen angesetzt, abgezogen oder nur anteilig berücksichtigt werden, hängt allein von der gewählten Berechnungsmethode ab. Ein fachgerecht erstelltes Aufmaß dokumentiert nachvollziehbar, wie das Ergebnis zustande kommt – und ist damit zentrale Grundlage für mietrechtliche Bewertungen.
Gibt es die „bessere“ oder „schlechtere“ Methode?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Keine Methode ist für sich genommen richtig oder falsch. Entscheidend ist vielmehr, zu welchem Zweck die Flächenermittlung erfolgt:
- Für Planung und Baukosten: DIN 277
- Für Vermietung und Marktvergleich von Gewerberaum: gif MF-G
- Für Wohnraum: Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Problematisch wird es vor allem dann, wenn im Mietvertrag keine klare Regelung getroffen wurde oder unterschiedliche Methoden miteinander vermischt werden. In solchen Fällen sind Streitigkeiten über Flächenabweichungen und Mietanpassungen vorprogrammiert – ein Thema, das auch die Rechtsprechung immer wieder beschäftigt.
Abgrenzung zur Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung gilt ausschließlich für Wohnraum. Sie zeichnet sich durch detaillierte Vorgaben aus, etwa zur Anrechnung von Balkonen, Terrassen oder Flächen unter Dachschrägen.
Charakteristisch für die WoFlV sind insbesondere:
- klare Abzüge bei eingeschränkter Nutzbarkeit,
- eine gesetzliche Verankerung,
- ein stark nutzungsbezogener Ansatz.
Für Gewerberaum ist die WoFlV regelmäßig ungeeignet. Ihr Vergleich zeigt jedoch anschaulich, wie stark der Zweck einer Immobilie die Art der Flächenberechnung beeinflusst.
Was bedeutet das für die Praxis?
Aus rechtlicher Sicht ist weniger entscheidend, welche Methode die Parteien angewenden, sondern ob sie transparent, korrekt und eindeutig vereinbart ist. Unklare oder widersprüchliche Flächenangaben können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben – etwa bei „echter Quadratmetermiete“, Flächenabweichungen oder im Rahmen von Rückforderungsansprüchen.
Fazit:
Unterschiedliche Flächenangaben in Mietverträgen beruhen nicht auf Messfehlern, sondern auf unterschiedlichen Berechnungslogiken. Wer die Systematik hinter DIN 277, gif MF-G und WoFlV kennt, kann Flächenangaben besser einordnen und Risiken frühzeitig erkennen. Für Vermieter wie Mieter gilt: Eine saubere vertragliche Regelung zur Flächenberechnung ist ein zentraler Baustein rechtssicherer Gewerbemietverträge.
Wir unterstützen Sie gern bei Fragen rund um Gewerbemietverträge, Flächenangaben und Flächenabweichungen – sprechen Sie uns an!
Autor: Thomas Krümmel, LL.M.
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