BFH: Entschädigung bei vorzeitiger Rückübertragung eines Erbbaurechts kann steuerpflichtig sein

Erbbaurechte sind in der Praxis häufig langfristig ausgestaltet und eng mit Miet- oder Nutzungsverhältnissen verknüpft. Kommt es vorzeitig zur Rückübertragung des Erbbaurechts gegen Zahlung einer Entschädigung, stellt sich regelmäßig die Frage nach der steuerlichen Einordnung dieser Zahlung. Handelt es sich um einen nicht steuerbaren Ausgleich für den Verlust einer Vermögensposition – oder um steuerpflichtige Einnahmen?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem am 12. März 2026 veröffentlichten Urteil vom 04. Dezember 2025 (IX R 9/24) hierzu wichtige Klarstellungen getroffen. Im Mittelpunkt steht die Abgrenzung zwischen einem Entgelt für die Aufgabe eines Wirtschaftsguts und einer Entschädigung für entgangene Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

I. Sachverhalt

1. Einräumung eines Erbbraurechts

Die Klägerin war eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft (KG). Ihr war an einem bebauten Grundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 33 Jahren eingeräumt worden.

Die wesentlichen Vertragsverhältnisse waren wie folgt ausgestaltet:

• Der jährliche Erbbauzins betrug einen festen Betrag.

• Die Klägerin vermietete die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude an die Grundstückseigentümerin.

• Die monatliche Miete belief sich auf einen bestimmten Betrag.

• Der Mietvertrag sollte grundsätzlich bis zum Jahr 2016 laufen.

Nach dem ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag bestand für die Grundstückseigentümerin das Recht, eine vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts zum Jahr 2016 zu verlangen. Für diesen Fall war lediglich eine symbolische Entschädigung von 1 € vorgesehen.

Im Jahr 2014 vereinbarten die Parteien jedoch eine noch frühere Rückübertragung des Erbbaurechts. Zugleich wurde Folgendes geregelt:

• Das Erbbaurecht sollte bereits im Jahr 2014 zurückübertragen werden.

• Der Mietvertrag wurde ebenfalls vorzeitig beendet.

• Die Grundstückseigentümerin verpflichtete sich zur Zahlung einer monatlichen Entschädigung für den Zeitraum bis 2016.

• Insgesamt erhielt die Klägerin Entschädigungszahlungen in Höhe von mehreren Millionen Euro.

• Die Klägerin übernahm weiterhin bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bis zum ursprünglich vorgesehenen Zeitpunkt 2016.

2. Steuerliche Behandlung durch Finanzamt und Finanzgericht

Die Klägerin behandelte die Zahlungen nicht als steuerpflichtige Einnahmen. Nach ihrer Auffassung handelte es sich um ein nicht steuerbares Entgelt für die Rückübertragung des Erbbaurechts, also für die Aufgabe einer Vermögensposition.

Das zuständige Finanzamt hingegen qualifizierte die Zahlungen als Entschädigung für entgehende Einnahmen im Sinne von:

• § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Die Beträge wurden deshalb als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst und in den Jahren 2014 bis 2016 entsprechend der Zuflüsse steuerlich berücksichtigt.

Einspruch und Klage blieben erfolglos.

II. Entscheidung des Bundesfinanzhofs

1. Zurückweisung der Revision

Der Bundesfinanzhof wies die Revision der Klägerin zurück und stellte zunächst die grundlegenden Voraussetzungen einer steuerbaren Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG dar.

Zu den Einkünften gehören danach Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gewährt worden sind. Nach der Rechtsprechung müssen hierfür insbesondere zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Ersatzleistung muss an die Stelle bisheriger Einnahmen treten.

• Sie muss auf einer neuen Rechts- oder Billigkeitsgrundlage beruhen.

Zugleich betonte der BFH, dass § 24 EStG keine eigenständige Einkunftsquelle begründet, sondern lediglich klarstellt, welcher Einkunftsart eine Entschädigung zuzuordnen ist. Eine Entschädigung kann daher nur steuerbar sein, wenn auch die ersetzten Einnahmen steuerbar gewesen wären.

2. Abgrenzung: Einnahmeersatz oder Vermögensverlust

Der BFH stellte klar:

• Eine Entschädigung für entgangene Einnahmen ist steuerpflichtig.

• Eine Zahlung für den Verlust eines Wirtschaftsguts ist dagegen grundsätzlich nicht vom Tatbestand des § 24 EStG erfasst.

Die streitentscheidende Frage lautet daher: Wofür wurde die Zahlung tatsächlich geleistet?

Der BFH bestätigte die Würdigung der Vorinstanz:

• Die Klägerin erzielte bis zur Vertragsaufhebung Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

• Durch die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts wurde ihr die Möglichkeit genommen, bis 2016 weitere Mieteinnahmen zu erzielen.

• Die Höhe der Entschädigung orientierte sich an der bisherigen Miethöhe, abzüglich bestimmter Kostenpositionen.

• Die Klägerin blieb zudem weiterhin zur Instandhaltung der Gebäude verpflichtet.

Daraus schloss das Finanzgericht, dass die Entschädigung wirtschaftlich den weggefallenen Mietzahlungen entsprechen sollte.

3. Kein Verkauf des Erbbaurechts

Die Klägerin argumentierte, sie habe das Erbbaurecht faktisch „veräußert“. Daher liege ein nicht steuerbarer Vermögensvorgang vor. Der BFH folgte dieser Argumentation nicht. Zwar stand die Entschädigung im Zusammenhang mit der Rückübertragung des Erbbaurechts. Entscheidend war jedoch, dass die Zahlung wirtschaftlich auf den Wegfall der Mietzahlungen zurückzuführen war.

Zudem wies der BFH auf einen weiteren Gesichtspunkt hin:

Es wäre wirtschaftlich kaum nachvollziehbar gewesen, dass für die Aufgabe des Erbbaurechts im Jahr 2014 eine Entschädigung in Millionenhöhe gezahlt wird, obwohl dieses Recht zwei Jahre später ohnehin gegen nur 1 € zurückfallen sollte. Dies spreche deutlich dagegen, dass die Zahlung den Wert des Erbbaurechts abgelten sollte.

4. Kein Druck erforderlich

Der BFH stellte außerdem klar, dass für eine steuerbare Entschädigung kein rechtlicher oder wirtschaftlicher Druck erforderlich ist. Ein früher teilweise diskutiertes ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal – etwa eine Zwangslage des Steuerpflichtigen – wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung inzwischen nicht mehr verlangt.

III. Fazit

Das Urteil verdeutlicht die steuerliche Abgrenzung zwischen:

• steuerbarem Ersatz für entgangene Einnahmen

• und nicht steuerbarem Entgelt für die Aufgabe eines Wirtschaftsguts.

Gerade bei Erbbaurechten, aber auch bei Vermietung und Verpachtung treten solche Konstellationen häufig auf, wenn:

• Mietverträge vorzeitig beendet werden,

• langfristige Nutzungsrechte aufgehoben werden,

• Entschädigungen im Zusammenhang mit Vertragsauflösungen vereinbart werden.

Entscheidend ist dabei stets die wirtschaftliche Zielrichtung der Zahlung, wie sie sich aus der Vertragsgestaltung und den Begleitumständen ergibt. Die Einordnung hängt maßgeblich von der tatsächlichen wirtschaftlichen Funktion der Zahlung ab – nicht allein von ihrer Bezeichnung im Vertrag.

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Autor: RA & StB Andreas Jahn