Mit einem aktuellen Urteil vom 26. März 2026 (VII ZR 68/24) hat der Bundesgerichtshof eine für das Bauträgerrecht wichtige Entscheidung zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum und zur Verjährung von Mängelansprüchen getroffen. Danach verjähren Mängelansprüche aus Bauträgerverträgen im Falle unwirksamer Abnahmeklauseln im Einzelfall erst nach 30 Jahren!
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Bauträger beim Verkauf von Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage bei einer unwirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums bis zu 30 Jahre für Mängel haften kann. Die Entscheidung stärkt die Rechte von Wohnungseigentümern, ist aber für Bauträger hochproblematisch.
1. Das Thema
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen in Wohnanlagen durch einen Bauträger ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage etc.) durch die Erwerber immer wieder mit praktischen und rechtlichen Problemen verbunden. Nach herrschender Meinung ist grundsätzlich jeder Erwerber selbst zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums befugt und verpflichtet, was insbesondere bei größeren Wohnanlagen mit zahlreichen Erwerbern schon aus organisatorischen Gründen eine Herausforderung darstellen kann. Manche Bauträgerverträge enthalten deshalb Klauseln, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger bestimmten Verwalter oder Sachverständigen abgenommen wird. Solche Klauseln sind jedoch nach der Rechtsprechung meist unwirksam, weil sie die Erwerber nach Auffassung der Gerichte unangemessen benachteiligen.
Die Abnahme ist indessen nach der gesetzlichen Regelung Voraussetzung für den Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche, die bei Baumängeln grundsätzlich fünf Jahre beträgt. Bei fehlender oder unwirksamer Abnahme besteht deshalb Unsicherheit, wann die Verjährung beginnt und wie lange der Bauträger für Mängel haftet.
Mit einem solchen Fall hatte sich nun kürzlich der Bundesgerichtshof zu befassen, und zwar mit dem Ergebnis, dass der Bauträger für einen Zeitraum von 30 Jahren für Mängel des Gemeinschaftseigentums einzustehen hat.
2. Der Fall
Die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses verlangt von einem Bauträger einen Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln des Metall-Pultdachs der Wohnanlage. Der Bauträger hatte die über 30 Wohneinheiten der Wohnanlage in den Jahren 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge veräußert. In den Bauträgerverträgen war jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Zu diesem Zweck wurden zwischen Mai 2000 und Mai 2001 Abnahmebegehungen durchgeführt und die Abnahme erklärt. Jahre später leitete die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2018 wegen Mängeln des Daches ein selbständige Beweisverfahren ein. Im Jahre 2020 erhob sie schlussendlich Klage mit dem Ziel, den Bauträger zu verurteilen, einen Kostenvorschuss zur Beseitigung der im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel am Dach des Gebäudes in Höhe von rund 292.000,00 € zu zahlen. Der Bauträger erhob die Einrede der Verjährung.
Das in I. Instanz zuständige Landgericht Stuttgart gab der Klage in vollem Umfang statt. Auf die Berufung des Bauträgers wurde die Klage durch das Oberlandesgericht Stuttgart sodann abgewiesen, da der Durchsetzung der klägerischen Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegenstehe. Hiergegen wandte sich die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrer Revision zum Bundesgerichtshof.
3. Die Entscheidung
Mit Erfolg! Mit seinem Urteil vom 26. März 2026 hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Denn der geltend gemachte Kostenvorschussanspruch ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht verjährt. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs beginne gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. erst mit der Abnahme zu laufen. Es fehle jedoch an einer wirksamen Abnahme. Denn die Vertragsklausel in den Bauträgerverträgen mit der dort vorgesehenen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter sei wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam, da die Klauseln den Erwerbern das Recht entziehe, über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden. Die seinerzeit gewählten Vertreter seien deshalb nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Mangels wirksamer Abnahme sei die fünfjährige Verjährungsfrist daher noch nicht abgelaufen.
Der Bundesgerichtshof hat dabei für die Durchsetzbarkeit des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme angenommen, die er aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Verjährungsfristen sowie aus Treu und Glauben abgeleitet hat: Der Erwerber, der sich auf die Unwirksamkeit einer Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums berufen könne, dürfe redlicherweise nicht erwarten, seine auf Mängel des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte noch nach mehr als 30 Jahren durchsetzen zu können.
Diese Frist war jedoch in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall noch nicht verstrichen.
4. Fazit
Der betroffene Bauträger muss deshalb damit rechnen, nach Zurückverweisung an das Oberlandesgericht im weiteren Verfahren über 25 Jahre nach Fertigstellung der Wohnanlage zur Zahlung eines Kostenvorschusses wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums verurteilt zu werden.
Aus Sicht von Wohnungseigentümern mag man die Entscheidung begrüßen. Für Bauträger ist sie hochproblematisch, da sie noch Jahrzehnte nach der Fertigstellung für Mängel am Gemeinschaftseigentum haften können. Die vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil angeführte Möglichkeit, im Nachhinein noch eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn des Laufs der 5-jährigen Verjährungsfrist herbeizuführen, ist dabei nur ein schwacher Trost. Denn die typischerweise bestehenden Regressansprüche des Bauträgers gegen die bauausführenden Firmen und/oder Planer werden dann häufig bereits verjährt sein, wenn im Verhältnis zu diesen eine wirksame Abnahme stattgefunden hat.
Autor: Alfred Hennemann, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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