Bevorstehende Neuerungen im Mietrecht

Am 23. Mai 2012 hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf „über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchführung von Räumungstiteln“ beschlossen. Der Entwurf des MietRÄndG ist auf der Internetseite des Bundesministeriums der Justiz (BMJ) einsehbar.

Das MietRÄndG betrifft im Wesentlichen fünf Bereiche:

1. Förderung energetischer Modernisierungen

Der Entwurf des MietRÄndG sieht vor, dass Mieter neben Erhaltungs- und allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen auch solche Arbeiten an der Mietsache dulden müssen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) oder durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (§ 555b BGB n.F.).

Des Weiteren sollen die formalen Voraussetzungen an die Begründungspflicht des Vermieters bei vorgesehenen Modernisierungen gesenkt werden.

Zur Amortisierung von Modernisierungskosten wird dem Vermieter das Recht eingeräumt, die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen (§ 559 BGB n.F.)

Für einen Zeitraum von drei Monaten sollen zudem Mietminderungsansprüche des Mieters ausgeschlossen sein (§ 536 Abs. 1a BGB)

2. Einführung einer Sicherungsanordnung im Räumungsprozess

Das MietRÄndG sieht des Weiteren die Einführung eines neuen § 283a ZPO vor. Dort ist vorgesehen, dass das Prozessgericht auf Antrag des Klägers anordnen kann, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderung hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Die Anordnung ist mit den Mitteln des Ordnungsgeldes und der Ordnungshaft durchsetzbar.

Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit bei einem Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzugs die Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zwangsweise räumen zu lassen, wenn der Mieter einer im Prozess erlassenen Sicherheitsanordnung nicht nachkommt (§ 940a Abs. 3 ZPO n.F).

3. Gesetzliche Regelung der „Berliner Räumung“

Die in der Praxis etablierte – allerdings bislang mit erheblichen tatsächlichen Risiken behaftete – „Berliner Räumung“ soll durch die Aufnahme einer entsprechenden Regelung in § 885a ZPO gesetzlich festgeschrieben werden. Der neue § 885a ZPO sieht vor, dass der dem Gerichtsvollzieher erteilte Vollstreckungsauftrag darauf beschränkt werden kann, den Vermieter wieder in den Besitz der Mietsache zu setzen ohne die Mietfläche zu räumen, d.h. die sich im Eigentum des Mieters befindlichen Sachen zu entfernen. Die vereinfachte Räumung nach § 885a ZPO ist mit einer erheblichen Kostenersparnis für den Vermieter verbunden.

4. Außerordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters bei nicht erbrachter Kaution

Durch das MietRÄndG soll ein weiterer Kündigungstatbestand geschaffen werden. Gemäß § 569 Abs. 2a BGB n.F. liegt ein Grund zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung auch dann vor, wenn der Mieter mit der Erbringung der Kaution in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

5. Stärkung des Kündigungsschutzes des Mieters bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung

Schließlich sieht das MietRÄndG eine Erweiterung der Bestimmung des § 577a BGB vor. In § 577a Abs. 1a BGB n.F. wird geregelt, dass die Kündigungsbeschränkungen des Vermieters bei Umwandlung einer Wohn- in eine Eigentumswohnung auch dann eingreifen, wenn der vermiete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert worden ist. Ein Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter wird damit ausgeschlossen (sog. „Münchener Modell“).