Abrechnung fiktiver Sach- und Arbeitsleistungen in Betriebskostenabrechnungen

Mit Urteil vom 14. November 2012 hat der unter anderem für Wohnraummietverhältnisse zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass nicht nur natürliche Personen solche Arbeiten, die im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegbar sind und die sie durch Eigenleistung erbracht haben, auf der Grundlage der fiktiven Kosten eines Drittunternehmens gegenüber ihren Mietern geltend machen können, sondern dass dieses Recht auch juristischen Personen zukommt. Streitgegenständlich waren im vorliegenden Fall die Betriebskostenpositionen Gartenpflege und Hausmeisterkosten. Die Höhe der dahingehenden Aufwendungen konnte der Vermieter durch Vorlage eines Angebots eines Drittunternehmens belegen; die Art und der Umfang der durchgeführten Arbeiten wurde durch die Vorlage eines detaillierten Leistungsverzeichnisses über die angefallenen Arbeiten nachgewiesen.

Für die gewerbliche Vermietungspraxis ergibt sich aus der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs, dass in rechtlich zulässiger Weise vor der Beauftragung von Drittunternehmen geprüft werden kann und sollte, ob der Einsatz hauseigener Mitarbeiter nicht geeignet ist, eine Kostenentlastung auf Seiten des Vermieters herbeizuführen. Sollte von der Beauftragung eines Drittunternehmens abgesehen werden, so ist der Vermieter gehalten, eine durchgängig geführte und detaillierte Liste aller von seinen Mitarbeitern vorgenommenen Arbeiten vorzuhalten. Nur auf der Grundlage eines solchen Leistungsverzeichnisses kann im Streitfall belegt werden, welche Arbeiten erbracht wurden, welcher Betriebskostenposition diese Arbeiten zuzurechnen sind und dass den Mietern im Rahmen der Umlage nicht Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten auferlegt werden, für die sie nicht einstandspflichtig sind.