Unklare Zustände

Eine Quelle häufiger und oft teurer Konflikte am Ende eines langjährigen Gewerbemietverhältnisses dreht sich um den Zustand, in dem die gemietete Fläche zurückgegeben werden muss. Einfach ist es noch, wenn der Vertrag nur die Pflicht zur umfassenden Räumung und Übergabe im „besenreinen“ Zustand vorsieht, da braucht es keine besondere Erläuterung.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Räume in ordnungsgemäßem Zustand zurückgeben. Was darunter zu verstehen ist, führt gerade bei erfolgten Ein- und Umbauten häufig zu Konflikten. (Copyright: Giuseppe Porzani/stock.adobe.com)

Problematischer wird es schon, wenn der Vertrag Aussagen darüber enthält, wie mit „baulichen Veränderungen“ der Mietfläche umgegangen werden muss. Dieser Begriff erfasst nicht nur den Umbau einzelner Räume, sondern auch die Einbringung neuer Einrichtungsgegenstände (z.B. Bodenbeläge, Einbauküchen usw.) oder die Veränderung von bauseits vorhandenen Einrichtungen (z.B. Sanitäreinrichtungen, Elektrikleitungen).

„Bauliche Maßnahmen“ sind alle von dem Mieter vorgenommenen Veränderungen des Mietobjekts, die nicht durch bloßes Wegschaffen zerstörungsfrei beseitigt werden können und die das bestehende Gebäude entweder verändern oder ergänzen, wie etwa Wanddurchbrüche, Zusatzwände, -fenster, neu errichtete Gebäude(teile) oder fest verklebte Bodenbeläge (OLG Düsseldorf, ZMR 2012, 438; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, BGB § 546 Rn. 45).

Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen lässt sich häufig nicht mehr rekonstruieren, ob und welche Einbauten und Umbauten bei Vertragsbeginn vorhanden waren oder wie der Zuschnitt der überlassenen Mietfläche war. Der Vermieter wird meistens einen Grundriss oder eine Bauzeichnung der Fläche vorlegen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, was jedoch nicht dem tatsächlichen ursprünglichen Zustand entsprechen muss. Der tatsächliche Zustand zu Mietbeginn lässt sich ohne eine Dokumentation schwer beweisen. Richtig im Nebel stochern muss man dann, wenn über eine lange Mietzeit das Objekt mehrfach veräußert worden ist und der Mieter sich auf Absprachen mit dem ursprünglichen Vermieter stützen will, die im Laufe der Jahre aus den Akten verschwunden sind.

Rückbaupflicht und ordnungsgemäßer Zustand

Ausgangspunkt ist immer: Der Mieter muss die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand zurückgeben. Einbauten und Einrichtungen, die er zu Beginn oder während der Mietzeit vorgenommen hat, müssen auf seine Kosten beseitigt, der ursprünglichen Zustand wiederhergestellt werden (Bundesgerichtshof, NJW-RR 1997, 1216).

Diese Verpflichtung besteht grundsätzlich selbst dann, wenn die Einbauten oder Einrichtungen mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind (a.a.O.). Die Rückbaupflicht des Mieters erfasst sogar Einrichtungsgegenstände, die er vom Vormieter im Einverständnis mit dem Vermieter übernommen hat (Kammergericht, Grundeigentum 2017, 1468). Mit Ausnahme von unverhältnismäßig hohen Rückbaukosten wird auf den finanziellen Aufwand des Mieters keine Rücksicht genommen.

In einigen Ausnahmefällen sollen Rückbauarbeiten allerdings nicht geschuldet sein, etwa dann, wenn die baulichen Veränderungen erforderlich waren, um die Mieträume in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Ähnlich liegt es, wenn die Maßnahmen zu einer erheblichen Wertverbesserung geführt haben, wenn der Mieter zur Vornahme des Um- und Ausbaus vertraglich verpflichtet war oder wenn der Vermieter auf die Entfernung verzichtet hat. Doch Vorsicht: Allein die Genehmigung oder Duldung einer baulichen Veränderung beinhaltet keinen Verzicht auf den Rückbau! (OLG Düsseldorf, MDR 1990, 551). Vielmehr muss er im Einzelfall gesondert festgestellt werden.

Bei allem ist und bleibt die größte Misere: Wie und was genau war denn der „ursprüngliche Zustand“? Nicht immer wird bei Übernahme der Räume durch den Mieter deren Zustand überhaupt in einer förmlichen Niederschrift festgehalten. Gibt es ein Protokoll, dann beschränkt es sich oft auf die Wiedergabe der Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Selbst wenn der Ursprungszustand protokolliert wurde, bräuchte man für den Streit mit dem Vermieter bei Rückgabe eigentlich Fotos, die aber seinerzeit keiner angefertigt hat. Und wie sieht es aus, wenn der Mieter vor 20 Jahren vom damaligen Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, einen bestimmten Anfangsausbau vorzunehmen, der Vertrag aber dazu schweigt, ob dabei gleichzeitig auf den Rückbau bei Vertragsende verzichtet wurde – woran sich auf Vermieterseite leider heute keiner mehr erinnern kann?

Baulichen Zustand in Übergabeprotokoll genau dokumentieren

Deshalb empfehlen wir: Um Streitigkeiten über den Rückbau bei Beendigung eines Mietverhältnisses vorzubeugen und Kosten zu sparen, sollte zu Mietbeginn immer ein ausführliches Übergabeprotokoll, ggf. ergänzt durch Lichtbilder, erstellt werden, in dem der bauliche Zustand der Mietfläche genau aufgenommen wird. Dabei sollte jeder einzelne Raum einzeln dokumentiert werden. Wichtig: Wenn in der Niederschrift darüber hinaus irgendwelche ergänzenden Regelungen getroffen werden, z.B. ein teilweiser Rückbauverzicht vereinbart wird, dann muss dies zur Vermeidung von Schriftformproblemen unbedingt zum Gegenstand eines förmlichen Nachtrags zum Vertrag gemacht werden.

Ferner sollte bei jeder geplanten baulichen Veränderung eine Vereinbarung über die Genehmigung der Maßnahme und die damit verbundenen Rückbaupflichten des Mieters getroffen werden. Auch hier gilt: Schriftform beachten und die Vereinbarung in einem Nachtrag zum Mietvertrag festhalten. So vermeiden Sie, dass Sie sich bei Umzug in neue Räume erst einmal wochenlang mit der Rückgabe der bisherigen herumärgern müssen. Und wenn Ihnen das alles immer noch wie reichlich unklare Zustände vorkommt: Sprechen Sie uns an!