Teilverkauf, Wohnrecht, Beleihung: Worauf muss man achten und welche Konsequenzen folgen für die Erben?

Um Hauseigentümern zu mehr Liquidität zu verhelfen bei gleichzeitigem Verbleib in der Immobilie gibt es mehrere Möglichkeiten (credit: adobestock)

Nicht selten wünschen sich Hauseigentümer im fortgeschrittenen Alter mehr Liquidität. Die Gründe dafür sind vielfältig; sei es eine Reise, neue Hobbys, die Unterstützung nahestehender Personen, ein Umbau oder finanzieller Bedarf im Rahmen eines Pflegefalls. Zwar sind die Hauseigentümer aufgrund der werthaltigen Immobilie vermögend, dieses Vermögen ist aber in der Immobilie gebunden und kann daher gerade nicht zur freien Verfügung eingesetzt werden.

Es wäre bei dem derzeitigen Immobilienmarkt ein Leichtes, die eigene Immobilie zu veräußern und so die gewünschte Liquidität zu generieren. Ein Verkauf des Hauses an Dritte kommt jedoch regelmäßig nicht in Betracht, wenn die Hauseigentümer bis zum eigenen Ableben in der Immobilie verbleiben möchten. Dies ist bei der üblichen Veräußerung des Familienwohnheims aber gerade nicht möglich.

Für diese Wünsche – Hauseigentümern zu mehr Liquidität zu verhelfen bei gleichzeitigem Verbleib in der Immobilie – bestehen im Wesentlichen drei Möglichkeiten:

1) die Beleihung der Immobilie

2) der Verkauf der gesamten Immobilie verbunden mit einem Wohn- oder Nutzungsrecht und

3) der Teilverkauf des Hauses verbunden mit einem Nutzungsrecht

Teilweise bringen die vertraglichen Ausgestaltungen erhebliche Risiken mit sich, die ausreichend zu berücksichtigen sind. Darüber hinaus ist es häufig schwierig zu beurteilen, ob die Verträge wirtschaftlich sinnvoll sind, denn es gibt für beide Parteien erhebliche Risiken, die einzupreisen sind.

Die Beleihung der Immobilie

a. Was ist eine Beleihung?

Die Beleihung der Immobilie beschreibt den Abschluss eines Darlehensvertrags, welcher durch die Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld an dem Grundstück besichert wird. Die Höhe des Darlehens richtet sich nach der gewünschten Darlehenssumme, dem Wert der Immobilie, der monatlichen Rate und der vereinbarten Laufzeit. Zwar wird zu Gunsten der Darlehensgeber eine Hypothek oder eine Grundschuld bestellt, das Eigentum an der Immobilie verbleibt aber bei den ursprünglichen Hauseigentümern. Lediglich im Sicherungsfall kann der Darlehensgeber sich aufgrund der Grundschuld oder Hypothek aus dem Grundstück befriedigen, also auch die Veräußerung des Grundstücks bewirken.

b. Beleihung oder Konsumentenkredit?

Die Beleihung ist sicherlich dann ein sinnvoller Weg, liquide Mittel zu generieren, wenn absehbar ist, dass das Darlehen durch monatliche Zahlungen getilgt werden kann. Für den Fall, dass die Eigentümer nicht in der Lage sind, der Pflicht aus dem Darlehensvertrag nachzukommen, können sie sowohl ihr Eigentum als auch das Recht, in der Immobilie zu wohnen, verlieren.
Als Alternative zu einer Beleihung der Immobilie sollte jedenfalls bei kleineren Summen die Möglichkeit eines Konsumentenkredits geprüft werden. Der Konsumentenkredit ist vorzugswürdig, wenn das Kapital schnell ausgezahlt werden soll oder nur der kurzfristigen Überbrückung dient. Häufig sind auch Sonderzahlungen möglich, sodass der Kredit schnell zurückgezahlt werden kann. Allerdings ist es oftmals besonders in fortgeschrittenem Alter schwierig, ein Darlehen ohne Stellung einer Sicherheit zu erhalten. Zudem sind die zu zahlenden Zinsen aufgrund der fehlenden Sicherheit höher als bei der Beleihung.
Im fortgeschrittenen Alter und zur Reduktion der Zinsen dürfte daher die Beleihung der Immobilie die attraktivere Variante darstellen. Die Risiken des Rechtsgeschäfts sind überschaubar. Bereits zu Beginn des Rechtsgeschäfts ist – abgesehen von der Varianz der Zinsen – offenkundig, welche Summe zurückzuzahlen ist, um den Eintritt des Sicherungsfalls zu verhindern und das Darlehen zu tilgen.
Die Beleihung ist jedoch insofern nachteilig, als der Prozess der Beleihung länger dauert als der eines Konsumentenkredits und mit Kosten für Notar, Grundbuchamt etc. verbunden ist. Denn bei der Beleihung muss die Bank zunächst die Sicherheiten prüfen und bewerten sowie die Eintragung im Grundbuch vornehmen lassen.

c. Erbrechtliche Folgen

Wird das Darlehen noch zu Lebzeiten vollständig zurückgezahlt, bestehen erbrechtlich keine Besonderheiten. Im Erbfall werden die Erben Eigentümer des Grundstücks und können – sofern dies noch nicht erfolgt ist – die Rückgewähr der Grundschuld gegenüber der Bank geltend machen.

Sollte das Darlehen noch nicht vollständig getilgt sein, treten die Erben in den Darlehensvertrag der Erblasser mit sämtlichen Rechten und Pflichten ein. Die Erben müssen dementsprechend für die Tilgung aufkommen. Sollten die Erben dazu finanziell nicht in der Lage sein, wird der Verkauf des Grundstücks unumgänglich sein.

2. Vollständiger Verkauf verbunden mit dem Vorbehalt eines Wohn- oder Nutzungsrechts

Anstelle der Beleihung besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie zu veräußern und sich dabei ein Recht zum weiteren Wohnen oder Nutzen vorzubehalten. Je nach vertraglicher Ausgestaltung wird der Käufer zu einer Einmalzahlung oder einer Leibrente verpflichtet. Sofern eine Einmalzahlung vereinbart wird, zahlen die Verkäufer regelmäßig ein monatliches Entgelt für die weitere Nutzung. Alternativ kann das Nutzungsrecht aber auch durch einen Abschlag auf den Kaufpreis wirtschaftlich berücksichtigt werden.
In allen Fällen geben die Verkäufer das Eigentum an der Immobilie vollständig auf, um in der Folge über liquide Mittel zu verfügen. Das Recht zu Wohnen oder Nutzen kann auf verschiedenen Wegen gewährt werden; möglich ist insbesondere die Eintragung eines Nießbrauchs oder die Gewährung eines dinglichen Wohnrechts.

a.) Nießbrauch

Der Nießbrauch gewährt grundsätzlich eine umfassende Nutzungsbefugnis (z.B. das Recht, die Immobilie zu vermieten), also nicht nur ein bloßes Wohnrecht. Dies dürfte besonders dann interessant sein, wenn Teile des Gebäudes zu anderen Zwecken genutzt werden oder vom bisherigen Eigentümer auch weiterhin fremdvermietet werden sollen, um laufende Einkünfte zu erzielen. Bestellt wird der Nießbrauch durch Einigung der Parteien und Eintragung im Grundbuch.

Nachteile des Nießbrauchs ergeben sich durch die Pflicht des Nießbrauchers, die Instandhaltung und wesentlichen Lasten zu tragen:

  • So zahlt der Nießbraucher für das Nutzungsrecht und hat überdies die wesentlichen Kosten zu tragen, obwohl er sein Eigentum verliert. Öffentliche Lasten – wie die Grund- und Gebäudesteuern und Gebühren für die Kanalisation, Müllabfuhr, Kaminkehrer und Straßenreinigung – hat der Nießbraucher zu tragen. Regelmäßig haftet der Nießbraucher auch für privatrechtliche Lasten, sofern diese schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten.

    • Überdies ist der Nießbraucher verpflichtet, die Sache gegen Brandschäden und sonstige Unfälle zu versichern. Anmerkung: Im Falle der vollständigen Zerstörung sind allerdings weder Nießbraucher noch Eigentümer zur Wiederherstellung verpflichtet.

    • Außerdem hat der Nießbraucher alle Instandhaltungen sowie gewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen auf seine Kosten vorzunehmen. Zu außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen ist hingegen grundsätzlich weder der Eigentümer noch der Nießbraucher verpflichtet.

    • Der Nießbrauch erlischt regelmäßig mit dem Tod des Nießbrauchers

Von diesen gesetzlichen Vorgaben können teilweise abweichende vertragliche Regelungen getroffen werden. Im Rahmen der Verkaufsverhandlungen sollte daher genau geklärt werden, wer welche Verpflichtungen übernehmen soll.

Wichtig ist auch, dass der Nießbrauch erstrangig im Grundbuch eingetragen wird, damit der Nießbraucher bei einer Insolvenz des neuen Eigentümers vor dem Zugriff durch dessen Gläubiger geschützt ist.

b.) Dingliches Wohnrecht

Das Wohnrecht erlaubt lediglich die Nutzung zu Wohnzwecken und nicht zu andersartigen Zwecken. Eine Vermietung durch den Wohnrechtsinhaber von Teilen des Gebäudes ist damit grundsätzlich nicht erlaubt.

Bestellt wird das dingliche Wohnrecht gemäß § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch Einigung zwischen den Parteien und anschließender Eintragung im Grundbuch. Das Wohnrecht kann auf Teile der Immobilie beschränkt werden, es ist aber ebenfalls möglich, dem Wohnrechtsinhaber die ausschließliche Nutzung der gesamten Immobilie einzuräumen. Diese ausschließliche Berechtigung muss jedoch explizit vereinbart werden.

Mit dem Ableben des Berechtigten erlischt das Wohnrecht. Der Wohnrechtsinhaber darf das Wohnrecht grundsätzlich nicht an Dritte übertragen, außer die Übertragung wird durch den Eigentümer gestattet.

Anders als beim Nießbrauch trägt der Eigentümer die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten trägt jedoch der Wohnberechtigte selbst. Soweit er zur Vornahme von Unterhaltungsmaßnahmen verpflichtet ist, muss er die Kosten ebenfalls tragen.
Zur Vornahme außergewöhnlicher Reparaturen sind weder der Eigentümer noch der Wohnrechtsinhaber verpflichtet, aber berechtigt. Für die mit der ordnungsgemäßen Ausübung des Wohnrechts einhergehenden Verschlechterungen und Veränderungen haftet der Wohnrechtsinhaber nicht.

Sollte das Gebäude zerstört werden, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, ein neues Gebäude zu errichten. Eine davon abweichende vertragliche Vereinbarung ist aber möglich. Sollte der Eigentümer dennoch ein neues Gebäude errichten, wirkt das Wohnrecht an diesem nicht automatisch fort. Hinsichtlich der verschiedenen Lasten können jedoch – zumindest teilweise – vertraglich andere Regelungen vereinbart werden.

Wichtig ist auch hier die erstrangige Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch.

c.) Berechnung der monatlichen Rente oder Abschlagszahlung

Erwirbt der Verkäufer ein Nießbrauch- oder ein Wohnrecht, so wird je nach vertraglicher Ausgestaltung häufig eine monatliche Rente oder eine Abschlagszahlung vereinbart.
Ausgangspunkt deren Berechnung ist der Verkehrswert der Immobilie, der von einem unabhängigen (!) und entsprechend zertifizierten Gutachter bestimmt werden sollte. Sollte der Käufer anbieten, die Begutachtung durch eigene Gutachter vorzunehmen, sollte der Verkäufer das Gutachten jedenfalls fachkundig überprüfen lassen. Denn in jedem Gutachten gibt es „Stellschrauben“, die das Ergebnis nach oben oder unten beeinflussen können, z.B. Instandhaltungsrückstau, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz, Marktanpassungsfaktor etc.

Ein Beispiel: Änderungen des Liegenschaftszinssatzes um einen Prozentpunkt bewirken Änderungen des Ertragswertes um bis zu 20%!

Von dem so festgestellten Verkehrswert der Immobilie sind dann der Wohn- bzw. Nutzungswert des Hauses abzuziehen. Dabei wird der jährliche Wohn- bzw. Nutzungswert nach § 14 des Bewertungsgesetzes kapitalisiert. Dabei fließt die statistische Lebenserwartung in die Bewertung ein. Ein Nießbrauchrecht wird regelmäßig höher bewertet als ein dingliches Wohnrecht und führt daher auch zu größeren Abschlägen vom Verkehrswert der Immobilie. Aus dem restlichen Betrag wird sodann die Rente oder der Kaufpreis errechnet.

Mit dem Vertrag gehen für beide Seiten je nach Ausgestaltung unterschiedlich hohe Chancen und Risiken einher. Eine Unbekannte ist schließlich immer die Nutzungszeit der Immobilie durch die Verkäufer, da lediglich das statistische Alter als Maßgabe herangezogen werden kann. Da auch die Käufer aufgrund des Vertrags profitieren wollen, ist hier genau zu prüfen, ob die entsprechenden Chancen und Risiken für beide Seiten fair eingepreist sind. Da es zahlreiche Anbieter am Markt gibt, sollten auf jeden Fall Vergleichsangebote eingeholt werden.

d. Steuerrechtliche Folgen

Sofern die Abgeltung durch eine Rente erfolgt, ist diese zu versteuern. Der Kaufpreis für die Immobilie ist hingegen nicht zu versteuern, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder seit der Anschaffung zehn Jahre vergangen sind.

e. Erbrechtliche Folgen

Vor Eingehung dieses Modells sollten sich Veräußerer über folgendes klar sein:
Mit dem Verkauf steht die Immobilie nicht mehr im Eigentum und gehört daher auch nicht zum künftigen Nachlass. Es kann also sein, dass der eigene Nachlass dadurch geschmälert wird. Ob eine adäquate Gegenleistung in das Vermögen des bisherigen Eigentümers geflossen ist, hängt von der Berechnung des Kaufpreises bzw. der Ausgestaltung der Rentenzahlungen ab (s.o.). Ist vereinbart, dass die Rente nur bis zum Tod des Veräußerers gezahlt wird und stirbt dieser früher als bei der Kapitalisierung zugrunde gelegt, profitiert der Käufer. Hier sollte auf jeden Fall darauf geachtet werden, eine Mindestdauer für die Rentenzahlungen festzulegen.

Da der Nießbrauch und das Wohnrecht– sofern nicht anders vereinbart - mit dem Tod der Erblasser erlöschen, besteht auch keine Nutzungsmöglichkeit für die Erben mehr. Zum Schutz der Erben kann für Nießbrauch oder Wohnrecht eine Mindestdauer festgelegt oder eine Teilrückzahlung des Kaufpreises an die Erben für den ungenutzten Teil vereinbart werden.

Auch erbschaftsteuerlich ist ein Verkauf der Immobilie nachteilig:
Denn das sogen. „Familienwohnheim“, also die Immobilie, in der man seinen Lebensmittelpunkt hat, kann an den Ehegatten bzw. unter bestimmten Voraussetzungen auch an die Kinder unabhängig von seinem Wert und bestehenden Freibeträgen der Erben steuerfrei vererbt werden. Ist die Immobilie aber verkauft und erhalten die Erben lediglich das im Nachlass noch vorhandene Geld, gilt diese Steuerbefreiung nicht (denn Geld ist kein Familienwohnheim). Es gelten dann lediglich die üblichen Steuerfreibeträge.

3. Teilverkauf verbunden mit dem Nutzungsrecht

a. Teilverkauf

In dieser Ausgestaltung bleiben die Verkäufer zu einem großen Teil Eigentümer der Immobilie. Die Eigentümer behalten sich in der Regel ein Nutzungsrecht in Form des Nießbrauchs vor und zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt an die neuen Miteigentümer. Die Käufer zahlen für den Miteigentumsanteil die gewünschte Summe in Form einer Einmalzahlung. Je nach Wünschen und vertraglichen Vereinbarungen variieren die Höhe des vertraglichen Nutzungsentgelts und des Miteigentumsanteils.

Für die Käufer ist dieses Geschäftsmodell besonders lukrativ. Die Käufer sichern sich das Eigentum an der Immobilie, erhalten eine monatliche Zahlung und tragen üblicherweise nicht die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen. Auch hier ist für die abschließende Bewertung jedoch die vertragliche Gestaltung im Einzelfall ausschlaggebend.

b. Erbrechtliche Folgen

Für die Erben wirkt sich diese Gestaltung ebenfalls nachteilig aus. Denn im Erbfall wird ihnen lediglich der noch vorhandene Miteigentumsanteil vererbt und sie müssen sich in allen die Immobilie betreffenden Fragen mit dem Käufer abstimmen. Es ist daher darauf zu achten, dass den Erben von den Teilkäufern ein Rückkaufsrecht eingeräumt wird, damit diese die Möglichkeit haben, die Immobilie wieder zu Alleineigentum zu übernehmen.

Der Kaufpreis für den Miteigentumsanteil wird dann allerdings anhand des zum Zeitpunkt des Verkaufs geltenden Verkehrswerts ermittelt. In der Regel wird der Kaufpreis für den Rückerwerb deutlich über dem ursprünglich an den Erblasser ausgezahlten Betrag liegen.

Geworben wird für diese Konstruktion u.a. damit, dass die Gestaltung genutzt werden könne, um Erbschaftsteuern zu sparen. Dies mag je nach Vermögenszusammensetzung und Ausgestaltung des Vertrages zutreffen, sollte aber immer im Einzelfall genau geprüft werden.

Anders als bei Nießbrauch bzw. Wohnrecht kann es bei Insolvenz des Teilkäufers zu einer Teilungsversteigerung kommen, bei der das Eigentum insgesamt versteigert wird. Diese Konstruktion ist daher nicht insolvenzfest.

Fazit

Eine abschließende Bewertung, welche dieser verschiedenen Optionen zu wählen ist, ist einzelfallabhängig. Das Eigenheim zu Lebzeiten „zu Geld zu machen“ und gleichzeitig darin weiter zu wohnen, dürfte vor allem für diejenigen interessant sein, die ihren Erben keine Vermögenswerte hinterlassen möchten. Gerade für kinderlose Paare dürfte es sich um eine attraktive Gestaltung handeln.

Nicht zu vernachlässigen sind jedoch auch die psychischen Folgen. So kann sich der Verkauf des Eigentums als Befreiung, aber eben auch als großer Verlust anfühlen.

Sollte die Entscheidung zu Gunsten einer derartigen Gestaltung ausfallen, sollte darauf geachtet werden, dass die Chancen und Risiken beider Seiten fair eingepreist sind.

Außerdem sind Nießbrauch und Wohnrecht zwingend erstrangig im Grundbuch einzutragen, um „vollstreckungsfest“ zu sein.

Keinesfalls sollten derartige Verträge aber ohne juristische Prüfung und Aufklärung über die damit verbundenen Folgen unterzeichnet werden. Sprechen Sie uns bei Bedarf gern an!

Dieser Beitrag entstand unter Mitwirkung von Frau Rechtsreferendarin Svenja Defourny.

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