Finanzgericht Berlin-Brandenburg: Keine „Spekulationssteuer“ bei Veräußerung einer in den Niederlanden belegenen Immobilie

Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. November 2025 – 13 K 10170/23

Der Verkauf einer Ferien- oder Kapitalanlageimmobilie in den Niederlanden kann für deutsche Steuerpflichtige steuerlich überraschende Folgen haben – insbesondere dann, wenn Deutschland den Veräußerungsgewinn als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 I S. 1 Nr. 1 EStG besteuern will. Welchem Staat steht das Besteuerungsrecht zu?

Das Doppelbesteuerungsabkommens mit den Niederlanden (DBA D-NL) verpflichtet Deutschland zu Freistellung bestimmter niederländischer Einkünfte, allerdings nur dann, wenn die betreffenden Einkünfte in den Niederlanden tatsächlich besteuert werden (sog. Besteuerungsvorbehalt bzw. Subject-to-tax-Klausel).

Genau an diesem Schnittpunkt setzt das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 13. November 2025 an. Im Zentrum steht die Frage, ob die niederländische Box-3-Besteuerung als „tatsächliche Besteuerung“ im Sinne der Subject-to-Tax-Klausel des DBA D-NL anzusehen ist.

Die Entscheidung ist wichtig für deutsche Eigentümer niederländischer Immobilien und ihre Steuerberater.

1. Sachverhalt

Die Kläger sind zusammenveranlagte Eheleute mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland. Im Streitjahr 2018 veräußerten sie eine in den Niederlanden belegene Eigentumswohnung, die sie im Jahr 2009 erworben hatten. Zwischen Anschaffung und Veräußerung lag damit ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren, sodass der Vorgang nach deutschem Recht grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG darstellt.

Die Kläger reichten eine Steuererklärung ein und erklärten einen Veräußerungsgewinn in erheblicher Höhe. Zugleich vertraten sie die Auffassung, dieser Gewinn sei in Deutschland aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens mit den Niederlanden (DBA D-NL) von der Besteuerung freizustellen.

Zur Begründung führten sie an, dass nach Art. 13 Abs. 1 DBA D-NL das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens dem Belegenheitsstaat – hier den Niederlanden – zustehe. Zudem legten sie niederländische Steuerbescheide vor, aus denen sich eine Besteuerung nach der sogenannten Box 3 ergab.

Das Finanzamt folgte dieser Auffassung nicht. Es setzte den Veräußerungsgewinn an. Die niederländische Box-3-Besteuerung sei keine tatsächliche Besteuerung des Veräußerungsgewinns, sondern lediglich eine pauschale Besteuerung fiktiver laufender Erträge. Die Subject-to-Tax-Klausel des Art. 22 Abs. 1 Buchst. a DBA D-NL greife daher ein und Deutschland dürfe den Veräußerungsgewinn besteuern.

2. Rechtlicher Rahmen

Besteuerung nach deutschem Recht

Nach deutschem Einkommensteuerrecht unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist der Einkommensteuer (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn wird als sonstige Einkünfte (§ 22 Nr. 2 EStG) erfasst.

DBA Deutschland–Niederlande

Das DBA D-NL weist das Besteuerungsrecht für Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen gemäß Art. 13 Abs. 1 dem Belegenheitsstaat fakultativ zu. Deutschland ist als Ansässigkeitsstaat grundsätzlich zur Freistellung verpflichtet, sofern die Einkünfte im anderen Vertragsstaat tatsächlich besteuert werden (Art. 22 Abs. 1 Buchst. a DBA D-NL – Subject-to-Tax-Klausel).

Das niederländische Besteuerungssystem: Box 3

Das niederländische Einkommensteuersystem unterscheidet drei sogenannte „Boxen“. Für den Streitfall ist allein Box 3 (Einkünfte aus Sparen und Anlagen; sog. Vermögensertragsteuer) relevant.

• Box 3 erfasst bestimmte Vermögenswerte wie Sparguthaben, nicht als Erstwohnsitz genutztes Immobilienvermögen (Ferienimmobilien, Zweitwohnungen, Kapitalanlageimmobilien, unabhängig davon, ob diese vermietet oder zeitweise selbst genutzt werden), Forderungen, Streubesitzanteile oder Kryptowährungen und unterstellt dafür eine fiktiv vom Gesetzgeber festgelegte Rendite.

• Besteuert werden nicht die tatsächlichen Erträge, sondern eine gesetzlich fingierte Rendite auf das Nettovermögen.

• Maßgeblich ist der jährlich festgestellte WOZ-Wert (von der Gemeinde festgelegter Immobilienwert).

• Die fiktive Rendite wirkt abgeltend für Nutzungserträge (z.B. Miete), Verwertungserträge (z.B. Wertsteigerungen). Eine gesonderte Besteuerung des Veräußerungsvorgangs findet nicht statt.

Streitfrage

Ist die niederländische Box-3-Besteuerung als „tatsächliche Besteuerung“ des Veräußerungsgewinns im Sinne des Art. 22 Abs. 1 Buchst. a DBA D-NL anzusehen?

3. Entscheidungsgründe des Finanzgerichts

Das Gericht stellte zunächst klar, dass Art. 13 Abs. 1 DBA D-NL den Niederlanden ein Besteuerungsrecht für Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen einräumt. Die Kläger waren im Streitjahr unstreitig in Deutschland ansässig; der Gewinn wäre nach deutschem Recht steuerpflichtig, wenn das DBA keine Freistellung anordnet.

Das Finanzgericht nahm eine überzeugende Auslegung des Begriffs „tatsächlich besteuert“ vor. Einkünfte oder Vermögen oder Teile davon werden ‚tatsächlich‘ besteuert, wenn sie in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, auf deren Grundlage die ausländische Steuer berechnet wird. Nicht erforderlich sei eine identische Besteuerungssystematik, eine Besteuerung nach deutschem Maßstab, oder eine konkrete Steuerzahlung in bestimmter Höhe.

Zur Überzeugung des Senats sind Wertsteigerungen niederländischer Immobilien wirtschaftlich durch die Box-3-Besteuerung erfasst:

Wirtschaftlich wird der Veräußerungsgewinn abschnittsweise gezahlt, indem der jährlich neu festgestellte WOZ-Wert die Wertentwicklung der Immobilie abbildet. Damit unterliegt der Vermögenswertzuwachs der laufenden Besteuerung, auch wenn keine punktuelle Besteuerung bei Veräußerung erfolgt.

Keine Anwendung der Subject-to-Tax-Klausel

Da die Einkünfte tatsächlich in den Niederlanden besteuert wurden, greift die Subject-to-Tax-Klausel des Art. 22 Abs. 1 Buchst. a DBA D-NL nicht ein. Deutschland ist daher zur Freistellung verpflichtet. Allerdings unterliegen die freigestellten Einkünfte gemäß § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG dem Progressionsvorbehalt.

Die Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

4. Fazit für deutsche Steuerpflichtige mit Immobilien in den Niederlanden

Nicht als Erstwohnsitz genutztes Immobilienvermögen unterliegt in den Niederlanden der Box-3-Besteuerung, in der Wertsteigerungen über den WOZ-Wert fortlaufend erfasst werden. Diese Besteuerung genügt den Anforderungen einer tatsächlichen Besteuerung im Sinne des Art. 22 Abs. 1 Buchst. a DBA D-NL. Eine Rückfallbesteuerung der Veräußerungsgewinne in Deutschland ist ausgeschlossen; lediglich der Progressionsvorbehalt bleibt anwendbar.

Die Dokumentation der niederländischen Besteuerung (Steuerbescheide) ist allerdings unerlässlich für die Freistellung in Deutschland.

Das letzte Wort wird der BFH haben, wenn die Finanzverwaltung – wie wohl zu erwarten – Revision einlegt.

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Autor: RA & StB Andreas Jahn