OLG Düsseldorf: Keine wirksame Darlehenskündigung trotz Beantragung der Zwangsversteigerung durch einen Dritten

OLG Düsseldorf Urteil v. 18.05.2026 – 9 U 36/25: Keine wirksame Darlehenskündigung trotz Beantragung der Zwangsversteigerung durch einen Dritten.

Darlehensgeber haben oftmals ein Interesse daran, das Darlehen zu kündigen, wenn Vollstreckungsmaßnahmen Dritter gegen den Schuldner erfolgen. Denn diese sind oft ein Zeichen für eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse und damit eine drohende Gefährdung auch des eigenen Darlehens. In diesem Fall steht dem Darlehensgeber nach § 490 Abs. 1 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Banken und Sparkassen haben hierzu auch Sonderregelungen in ihren AGB (Nr. 19 Abs. 3 AGB-Banken bzw. Nr. 26 AGB-Sparkassen).

Aber nicht jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme Dritter berechtigt zur Kündigung, wie der vom OLG Düsseldorf entschiedene Fall anschaulich zeigt.

Der Fall

Die Klägerin nahm einen Kredit auf und bestellte dem Darlehensgeber zur Sicherung eine Grundschuld. Der Darlehensvertrag sah vor, dass der Darlehensgeber fristlos kündigen und das Darlehen zurückfordern kann, wenn die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Beleihungsobjekts oder eines seiner Teile angeordnet wird.

Es folgten mehrere Abtretungen aller Ansprüche aus dem Darlehensvertrag sowie der Grundschuld. Später wurde die Grundschuld aufgeteilt in eine vorrangige und eine nachrangige. Inhaberin der vorrangigen Grundschuld wurde die Beklagte, während die nachrangige einer anderen Aktiengesellschaft zustand. Diese AG betrieb sodann die Zwangsversteigerung des Grundstücks.

Das gab der Beklagten Anlass, eine fristlose Kündigung auszusprechen mit der Begründung, dass die Zwangsversteigerung durch einen anderen Gläubiger angeordnet wurde und ihr dementsprechend das eingeräumte Kündigungsrecht zustünde. Seitdem betrieb auch sie die Zwangsvollstreckung, und zwar aus der vorrangigen Grundschuld.

Die Klägerin erhob hiergegen eine in erster Instanz erfolglose Vollstreckungsgegenklage beim LG Krefeld. Daraufhin legte sie Berufung ein, mit der sich das OLG Düsseldorf befasste.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf

Das OLG gab der Klage statt und erklärte die Zwangsvollstreckung für unzulässig. Die Entscheidung wurde damit begründet, dass der Beklagten kein Kündigungsrecht zustand, die Kündigung also unwirksam und die Darlehensrückforderung deshalb noch nicht fällig war. Die Kündigungsklausel benachteilige die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und verstoße somit gegen § 307 BGB. Dieser Verstoß wurde insbesondere mit § 490 Abs. 1 BGB begründet, wonach die Kündigung nur zulässig ist, wenn aufgrund einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers oder eines Wertverlustes der Sicherung, die Rückerstattung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird. Von solch einer Gefährdung ist das OLG nicht ausgegangen, denn:

• Die Grundschuld der Beklagten war vorrangig, ihre Forderung wird also in der Zwangsversteigerung zuerst erfüllt.
  
• Bereits der Bodenwert, der nicht den Wertschwankungen eines Gebäudes unterliegt, überstieg die Höhe der Forderung deutlich, so dass die Beklagte selbst im Zwangsversteigerungsverfahren mit einer vollen Befriedigung ihrer Forderung rechnen konnte.
  
• Der Grundstückswert wurde vorsichtig bemessen, könnte also noch höher sein.

Hinweise für die Praxis

1. Im Rahmen der AGB-Kontrolle des § 307 BGB ist die gesetzgeberische Grundwertung des § 490 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Danach ist eine Kündigung nur möglich ist, wenn die Rückzahlung des Darlehens auch unter Verwertung der Sicherheit gefährdet wird. Klauseln, die diese Einschränkung nicht enthalten, können eine unangemessene Benachteiligung des Darlehensnehmers darstellen und damit unwirksam sein.
   
2. Vor Ausspruch einer Kündigung wegen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Dritter sollte der Wert und die Verwertbarkeit der eigenen Sicherheit festgestellt werden, um zu beurteilen, ob überhaupt eine Gefährdung der Rückzahlung vorliegt. Dabei ist zu prüfen:
   • Mit welchen vorrangigen Grundpfandrechten ist das Grundstück noch belastet?
     
   • Werden zuerst andere Gläubiger des Darlehensnehmers aus der Zwangsversteigerung befriedigt?
     
   • Welchen Wert kann das Grundstück im Falle einer Zwangsversteigerung in jedem Fall erzielen? Genügt dieser Wert, um den eigenen Anspruch, ggf. nach Befriedigung vorrangiger Gläubiger, zu sichern?

Fazit

Das OLG Düsseldorf stellt klar, dass die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Darlehens relativ eng sind und der Darlehensnehmer durch § 307 BGB i.V.m. § 490 Abs. 1 BGB geschützt wird. Bevor ein Darlehensgeber das Darlehen kündigt, sollte er sowohl den Darlehensvertrag als auch die Werthaltigkeit der gewährten Sicherheiten sowie die tatsächliche Gefährdung des Rückzahlungsanspruchs (ggf. mithilfe eines Anwalts) prüfen.

Autor: Alexander Knauss

Dieser Artikel entstand unter Mitwirkung von

• Frau cand. Iur. Emily Eichendorf
• Herrn cand. Iur. Niklas Langen
• Herrn cand. Iur. David Schmidt

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